2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)試題
房地產(chǎn)估價(jià)師資格證的通過(guò)率非常低，要想順利通過(guò)考試并不容易。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)試題
案例：某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。
問(wèn)題：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐�(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。
房地產(chǎn)估價(jià)師房產(chǎn)糾紛解析
房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類(lèi)型。
①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。
�、卺槍�(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
2、房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的`民事法律政策去硬套用過(guò)去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書(shū)資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。
�、诜康禺a(chǎn)糾紛爭(zhēng)議標(biāo)的價(jià)值一般較大。
�、鄯康禺a(chǎn)糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規(guī)劃部門(mén)、城建部門(mén)、土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)等，這些部門(mén)有時(shí)以第三者的身份對(duì)房地產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)處，有時(shí)直接是糾紛中的一方當(dāng)事人，處理糾紛時(shí)注意協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
�、芊康禺a(chǎn)糾紛政策性強(qiáng)，適用法律的難度較大。
3、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)。
①房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的糾紛。
②房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛地調(diào)處必須由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行，否則無(wú)法讓原來(lái)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無(wú)法讓糾紛其他當(dāng)事人接受。
4、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)。
房地產(chǎn)糾紛的解決方式有：協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等。
�、俪秊榈盅嘿J款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。
A 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償糾紛估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載日期;
B 遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期;
C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn);
D 房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛，以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
�、趦r(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。
�、鄄荒芤援�(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為原估價(jià)結(jié)論是否真、客觀、合理的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
�、芗m紛估價(jià)的評(píng)估依據(jù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。
房地產(chǎn)估價(jià)師考前沖刺復(fù)習(xí)攻略
1、看一遍書(shū)，然后學(xué)會(huì)放棄。有些題注定不會(huì)，看書(shū)也不會(huì)，必然有相對(duì)不重要的知識(shí)點(diǎn)，所以重點(diǎn)還是重點(diǎn)，少丟分才是原則，不要指望全會(huì)!
2、經(jīng)驗(yàn)經(jīng)歷太重要了。平時(shí)的積累可不是書(shū)上能學(xué)到的，有些題可以不看問(wèn)題，直接看答案答出，平時(shí)在工作中多實(shí)習(xí)、工作要多看、多想、多學(xué)習(xí)，死記硬背的和自己理解的效果肯定不一樣!
3、快速答題。如果復(fù)習(xí)的不夠好，考試可能還會(huì)有答不完題目，所以，完整的復(fù)習(xí)是快速答題的前提。
4、答題也要學(xué)會(huì)放棄。要取之必予之，學(xué)會(huì)舍得，有舍才有得，不會(huì)的題浪費(fèi)時(shí)間還是不會(huì)，不如把時(shí)間用在會(huì)的上。
5、心態(tài)�？荚囆膽B(tài)很重要，為了過(guò)很難過(guò)，為了體驗(yàn)，過(guò)是得不過(guò)不失就是好心態(tài)，主要表現(xiàn)在，不要在臨考前還拼命看書(shū)，覺(jué)得這也能考那也能考，實(shí)際都沒(méi)考，該玩玩，該樂(lè)樂(lè)，順其自然最好。
6、考試要學(xué)會(huì)蒙(不過(guò)想蒙好的話，前提還是基本功要過(guò)硬)。尤其是遇到不會(huì)的題目，考試中蒙的成份也會(huì)有25%的正確率那!
7、最后一點(diǎn)很重要。臨考前半個(gè)月，上網(wǎng)參考各種信息，有相關(guān)的復(fù)習(xí)匯總資料，和詳細(xì)的報(bào)考信息。現(xiàn)在高手很多，雖然不可能押到考題，但是找到考試點(diǎn)很容易，按這個(gè)復(fù)習(xí)，事半功倍，也似談笑間灰飛煙滅。
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