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房產(chǎn)證糾紛的處理方法技巧

　　房產(chǎn)證糾紛是很多人有遇到過的，你知道房產(chǎn)證糾紛的處理方法嗎?下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的道房產(chǎn)證糾紛的處理方法，希望對您有所幫助。

房產(chǎn)證糾紛的處理方法技巧

　　道房產(chǎn)證糾紛的處理方法

　　(一)由于開發(fā)商原因造成的情形。

　　首先，要勤于查詢。

　　購房人簽合同前應查看清楚，開發(fā)商提供的“國有土地使用證”正本的記事欄中，有無土地被抵押的標注。也可以登錄相關(guān)網(wǎng)站查詢，在北京，可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務中心”的網(wǎng)站進行查詢。

　　認真查驗文件

　　簽約前可以查驗“國有土地使用證”，如果是“臨時使用證”或有抵押，要拒絕簽約，或者一定要求開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，約定“開發(fā)商保證于xxxx年x月x日之前辦理《國有土地使用證》”。

　　簽好《購房合同》

　　《購房合同》中要有專門條款對房屋產(chǎn)權(quán)和房產(chǎn)證相關(guān)內(nèi)容有所約定，不僅要約定具體辦理的最后時限，還要約定不能按時辦理的處理辦法。

　　1.關(guān)于初始登記

　　(1)建議范本

　　“出賣人應當在_年_月_日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應當取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之_的違約金，并于出賣人實際取得權(quán)屬證明之日起_日內(nèi)向買受人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算90日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算90日。

　　(3)退房違約金的.確定

　　不超過100%即可。

　　2.關(guān)于轉(zhuǎn)移登記

　　(1)建議使用的范本

　　“1.商品房交付使用后，雙方同意按照下列第____種方式辦理轉(zhuǎn)移登記：

　　(1)雙方共同向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

　　(2)買受人自行辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。)

　　(3)買受人同意委托____向權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，委托費用元人民幣(大寫)。

　　2.如因出賣人的責任，買受人未能在商品房交付之日起_日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，買受人有權(quán)退房。

　　買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_%向買受人支付違約金。

　　買受人不退房的，自買受人應當取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之____的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起_日內(nèi)由出賣人支付。”

　　(2)日期的確定

　　對于期房，可以根據(jù)合同約定的商品房交付使用之日作為起點，計算120日。對于現(xiàn)房，可以根據(jù)銷售合同簽訂之日作為起點，計算120日。

　　(3)退房違約金的確定

　　不超過100%即可。

　　不簽不合理的委托書

　　很多開發(fā)商要求購房人在合同外另簽一份協(xié)議，委托其代辦房產(chǎn)證、代收契稅和公共維修基金。

　　這種不合理的委托購房者可以拒絕。不用擔心如果不委托房地產(chǎn)商代辦，自己就無法辦理房產(chǎn)證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”因此，不管購房人是否委托房地產(chǎn)商代辦房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責任協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并取得房產(chǎn)證。

　　解約與索賠

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商存在下列嚴重違約行為，您可以通過協(xié)商或訴訟的方式解除、撤銷合同或宣告合同無效，并要求賠償。

　　1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　3.故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　　5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

　　6.出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房者無法取得房屋。

　　(二)購房者本身原因造成的

　　對于開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房產(chǎn)證不發(fā)的，應及時溝通，及時解決矛盾，避免長期拖延。并可以主張開發(fā)商扣發(fā)房產(chǎn)證的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，要求開發(fā)商改正。

　　對于房屋契稅、公共維修基金尚未繳納的，應及時繳納，因為繳納上述稅費是法律規(guī)定的取得房產(chǎn)證的必經(jīng)程序。為了及時取得房產(chǎn)證，購房者應及時繳納，并及時將繳納收據(jù)或發(fā)票交給開發(fā)商或代辦機構(gòu)(人員)。

　　對于提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格的，應及時改正，可以向工作人員詢問，以免跑“冤枉路”。

　　對于個別購房者購房人住后進行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗收合格證的，應及時拆除違章搭建的非法建筑，保障房產(chǎn)證辦理。

　　(三)房產(chǎn)證辦理部門原因造成的

　　可以向上一級行政機關(guān)申請行政復議，或者向法院提起行政訴訟。

　　(四)代辦人員原因造成的

　　可以解除委托合同，并向代辦人員或機構(gòu)要求賠償。

　　房產(chǎn)糾紛的解決辦法

　　一、協(xié)商解決

　　雙方可以通過協(xié)商，各自聽取對方意見，作出一定的讓步，最終和解。協(xié)商解決糾紛是日常生活中最常見的，因為這種方式能夠最快速的解決問題。

　　二、調(diào)解解決

　　雙方不能協(xié)商解決時，可以根據(jù)一方申請，在相關(guān)部門(房地產(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會等)主持下，通過說服教育(畢竟有時候當局者迷，思考難免會不夠理性，而調(diào)解人員就會給雙方客觀的分析雙方的利弊)，促使雙方達成和解協(xié)議，從而解決糾紛。

　　三、仲裁解決

　　雙方也可以約定由仲裁機構(gòu)來解決糾紛，但是雙方必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果有一方不愿意，那么就不能采用這種方式解決糾紛。

　　仲裁不受行政機關(guān)、社會團體和個人的干預，仲裁委員會與行政機關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系(這就可以給雙方提供一個公平公正的協(xié)調(diào)空間，不用擔心仲裁會有偏向誰的問題)。仲裁裁決一經(jīng)作出就有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當事人上訴的問題。

　　如果你對仲裁結(jié)果不滿意，不能申請重新仲裁，只能申請撤銷裁決，然后到法院起訴或者到行政機關(guān)投訴。

　　四、行政解決

　　調(diào)解無效，或者達成協(xié)議后當事人又反悔，或者當事人直接到行政部門投訴，可以由行政管理部門進行處理。

　　行政解決一般有一級行政決定(管理部門直接對糾紛作出的決定)和行政復議(雙方或一方對解決辦法不滿意，向上級管理部門申請重新作決定)兩個階段，一級行政決定是行政復議的前提和必經(jīng)程序。