小產(chǎn)權房買賣糾紛解決方法
小產(chǎn)權房市場的火熱導致很多小產(chǎn)權房買賣糾紛的發(fā)生。下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的小產(chǎn)權房買賣糾紛的解決，希望對您有所幫助。
小產(chǎn)權房買賣糾紛的解決
所謂小產(chǎn)權房屋是指經(jīng)過合法審批在農(nóng)村土地上開發(fā)建設的住宅房屋。如果從土地的性質對房屋進行劃分，可以分為，在農(nóng)村土地上開發(fā)建設的房屋就是小產(chǎn)權房屋，在國有無償劃撥土地上開發(fā)建設的房屋就是經(jīng)濟適用房，在國有出讓土地上開發(fā)建設的房屋就是商品房。
正是因為小產(chǎn)權房屋是建筑在農(nóng)村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權占有使用，因此依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，小產(chǎn)權房是不允許上市交易的。也就是說只有與集體土地有特定身份關系的農(nóng)村村民才能購買或者經(jīng)拆遷回遷取得小產(chǎn)權房。此外，任何人購買小產(chǎn)權房均為法律所禁止，所簽定的小產(chǎn)權房買賣合同，也會被法院確認為無效合同。合同被判決無效以后，出賣方就可以收回房屋，當然出賣方應將已經(jīng)收取的購房款退還給對方。
小產(chǎn)權房買賣風險
其一，沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。無論是村委會還是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權證都屬于無效證件，在法律上不予承認。
其二，無法上市流通。由于小產(chǎn)權住房沒有國家認可房產(chǎn)證明，所以不具備進行房產(chǎn)轉讓、處分和繼承等權利。
其三，房產(chǎn)無法過戶。由于小產(chǎn)權房產(chǎn)本身就不具備相應產(chǎn)權，所以也不具備過戶的權利。
其四，沒有占地補償。遇到政府或合法開發(fā)商征用小產(chǎn)權房產(chǎn)占地的情況時，小產(chǎn)權房主只能得到很少或無法得到相關補償。因為該小產(chǎn)權占有土地屬于當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府，補償款會直接劃給當?shù)卮逦瘯蜞l(xiāng)政府。
其五，無法辦理銀行貸款。這點我想不必多說了，因為辦理貸款買房需要以該房屋的產(chǎn)權證辦理抵押登記手續(xù)，沒有國家出具合法產(chǎn)權證房產(chǎn)銀行不會放款。
其六，戶口無法遷入。由于購買小產(chǎn)權住房無法遷入戶口，所以購房人及其子女無法獲得當?shù)氐拿赓M醫(yī)療和義務資源。
另外，政策不確定。由于現(xiàn)階段國家還沒有對小產(chǎn)權房產(chǎn)做出明確的處理決定，使我們無法預知的風險明顯加大。抱有法不責眾的'心態(tài)是不恰當?shù)�，因為購買小產(chǎn)權住房的人群相對于購買合法房產(chǎn)的人群來講還只能算“小眾”，國家出臺相關政策時不得不對“大眾”的利益進行考慮。
小產(chǎn)權房買賣需要注意的問題
1、合同雙方當事人。
買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
2、標的。
標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置;所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;房屋是現(xiàn)房，還是期房;房屋的配套設施和維修標準。
3、房屋的價格及付款時間約定。
一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然 后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。
4、交房期限。
賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在 房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將 房屋所有權證(所有權人為買方)交付買方，由買方支付有關的費用。
5、權利擔保。
賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。
6、違約責任。
違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤�，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律 效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔 的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。
7、合同雙方認為應當約定的其他事項。
如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設施等。小產(chǎn)權房是沒有房產(chǎn)證的，所以在交易的時候是很容易出現(xiàn)問題，而且是不能上市的，不能上市的房子是不能交易的，所以，在進行小產(chǎn)權房買賣的時候一定要注意細節(jié)問題。
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