二手房買(mǎi)賣需要注意的法律知識(shí)
二手房買(mǎi)賣，即轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需要注意哪些方面的內(nèi)容呢?二手房買(mǎi)賣需要注意哪些法律知識(shí)?律師從法律和常識(shí)的角度來(lái)告知您，為您購(gòu)買(mǎi)二手房解除后顧之憂。
一、賣方主體資格審查
二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上，房屋所有權(quán)證書(shū)(房產(chǎn)證)記載的房屋所有權(quán)人。有些房屋有好幾個(gè)共有人，如家庭共有、夫妻共有等，對(duì)此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)和全體共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同，以免日后產(chǎn)生不必要的法律糾紛。
若出賣人是公司的，購(gòu)買(mǎi)人還應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書(shū)面文件。
二、房屋是否被司法查封、抵押、出租
二手房交易前，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)依法裁定查封、有無(wú)被抵押、出租。
對(duì)于出賣人而言，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書(shū)面通知抵押權(quán)人。如果沒(méi)有履行通知義務(wù)，買(mǎi)賣合同無(wú)效。如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書(shū)面同意，買(mǎi)賣合同也可能被宣告無(wú)效。
三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)審查
共有的二手房買(mǎi)賣時(shí)，在同等條件下，該二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);正在出租的二手房買(mǎi)賣時(shí)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
故，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的`放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，該房屋買(mǎi)賣合同有被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
四、二手房的質(zhì)量審查
當(dāng)事人買(mǎi)賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能。超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，購(gòu)買(mǎi)人可要求出賣人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
五、該房屋內(nèi)是否有戶口未遷出
若該出售的房屋內(nèi)尚有戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)約定出賣人遷出戶口的時(shí)間。逾期出賣人需支付違約金，或出賣人將戶口全部遷出后購(gòu)買(mǎi)人再支付尾款。
六、合同約定是否明確
二手房買(mǎi)賣當(dāng)事人可使用示范文本，也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
(1)買(mǎi)賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;
(2)二手房的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍;
(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;
(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì);
(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;
(6)二手房買(mǎi)賣的價(jià)格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式;
(8) 住戶戶口的遷移;
(9)維修基金的處理;
(10)物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任;
(11)違約責(zé)任;
(12)爭(zhēng)議的解決方式;
(13)買(mǎi)賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
總之，購(gòu)買(mǎi)二手房，需從多方面考慮，多比較，多看房，最終選擇較為滿意的房屋。
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