關(guān)于商品房買賣的定金問題的法律知識
商品房買賣的定金問題，房產(chǎn)糾紛如何適用定金法則？
一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)糾紛中與定金有關(guān)的問題往往成為近年來商品房買賣中的集中爆發(fā)的問題。一般，定金的給付都是在房屋產(chǎn)權(quán)合同簽訂之前發(fā)生。下面，就簡要講述一下房產(chǎn)糾紛如何適用定金法則的有關(guān)問題。
因為定金而引發(fā)的糾紛，是近年來商品房買賣糾紛中的一個重點，在房地產(chǎn)訴訟案件中也占很大比重。目前在商品房買賣過程中，當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后，開發(fā)商通常都要求與購房人簽訂認(rèn)購書。
這些認(rèn)購書一般都對商品房的具體位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。然而，許多購房人對此類術(shù)語的含義弄不清楚，以致在不能最終簽訂購房協(xié)議時引發(fā)各種糾紛。本文試圖通過定金的有關(guān)性質(zhì)來探討一下定金在商品房買賣合同中的有關(guān)問題。
一、 關(guān)于定金
1、定金的概念和性質(zhì)定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。
簽訂合同時，對定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時要約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。
2、定金的種類定金是我國《擔(dān)保法》明確規(guī)定的債權(quán)擔(dān)保的一種形式，依其性質(zhì)和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。
3、預(yù)付款、訂金、押金等也可成為定金一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買賣雙方在合同中約定，雙方不能履行合同，系因購房人違約造成，則訂金、押金不退還;如系因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購房定金。
二、商品房買賣合同中定金的適用一些房地產(chǎn)開發(fā)項目在具備銷售法定條件前，往往搞認(rèn)購，雙方簽訂認(rèn)購書，讓購房者交一定金額的定金，稱為認(rèn)購定金。
1、 認(rèn)購定金的性質(zhì)從實踐中看，認(rèn)購書起到為購房人預(yù)留房號，保證簽訂商品房買賣合同的作用。盡管認(rèn)購書的性質(zhì)在法理上還存在爭議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購書與商品房買賣合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。
而通過認(rèn)購書中定金條款的設(shè)定，來約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同這一本約合同的權(quán)利義務(wù)，正是對當(dāng)一方出現(xiàn)締約過失時，對于無過錯的另一方的有效補償。因此，從這個意義上說，購房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。
所謂立約定金是指，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時間和效力較其他種類的定金是較為特殊的。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金。
該條內(nèi)容是對立約定金的解釋與適用。立約定金雖然是從合同，但是它并不依賴于主合同的生效而生效，它的生效是獨立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。
立約定金的.上述特點是由它的作用所決定的，即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當(dāng)其所擔(dān)保的定約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的當(dāng)事人就要受到定金處罰，立約定金也就由此發(fā)揮擔(dān)保作用。
三、商品房買賣合同糾紛中定金法則如何適用當(dāng)購房者不能與開發(fā)商簽訂合同或購房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭執(zhí)不下，形成糾紛，訴之法院。如何適用定金法則呢?對此，實踐中存在著兩種不同的觀點。
一種觀點認(rèn)為，只要購房者不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以不予退還購房者的定金;另一種觀點則認(rèn)為，只要購房者按期前去簽訂商品房買賣合同，購房者即履行了認(rèn)購書中的簽訂本約的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意購房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無法簽訂，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，這兩種觀點都有失偏頗。
按照第一種觀點，開發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補充協(xié)議，只要購房者不能接受，開發(fā)商就可堂而皇之地占有定金，這也是實踐中開發(fā)商動輒占有購房者定金不予退還的主要原因。
按照第二種觀點，則會出現(xiàn)只要購房者前去開發(fā)商處簽約，即使購房者漫天要價，開發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違合同法公平和誠實信用的基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。
今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人�！�
具體來說，如果因為合同一方無故不在認(rèn)購書中約定的時間內(nèi)到約定的地點去簽訂買賣合同或擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價款等導(dǎo)致買賣合同無法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，應(yīng)對該方適用定金罰則。
還有，在現(xiàn)實中往往存在這樣的現(xiàn)象，開發(fā)商是在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購房者簽訂認(rèn)購書并約定立約定金的，并且在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)由于仍然無法取得《商品房預(yù)售許可證》而無法與購房者簽訂正式的商品房買賣合同。筆者認(rèn)為，這種情況，購房者也可以依據(jù)《認(rèn)購書》中的立約定金條款要求開發(fā)商向其支付雙倍定金。
但如果商品房買賣合同未能簽訂是因為雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成的本約無法簽訂，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。
如，購房人與開發(fā)商簽訂認(rèn)購合同后，購房者交納了認(rèn)購定金。雙方按約定時間簽訂主合同即購房合同過程中，因補充協(xié)議條款而多次協(xié)商，爭執(zhí)不下，導(dǎo)致買賣合同無法簽訂。購房者認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金，開發(fā)商認(rèn)為定金應(yīng)不予返還。
筆者認(rèn)為，該商品房買賣合同未能簽訂就是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方的行為均不構(gòu)成違約，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還購房者。
總之，在定金法則的處理問題上，一般根據(jù)相關(guān)法條解釋的內(nèi)容都可以對相關(guān)情況進(jìn)行處理，如果有不懂得，可以查詢相關(guān)的政策規(guī)定，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。在實際生活中，有更多的實際情況需要合理的解決，建議咨詢專業(yè)的律師，以最大限度的維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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