動(dòng)遷房辦房產(chǎn)證的流程步驟
有很多的人都會(huì)想要給動(dòng)遷房辦理房產(chǎn)證，但是不知道具體的流程步驟。下面為您精心推薦了動(dòng)遷房辦房產(chǎn)證的步驟，希望對您有所幫助。
動(dòng)遷房辦房產(chǎn)證的流程
第一步:房地產(chǎn)評估。到所在縣區(qū)或市的房產(chǎn)交易大廳。辦理這項(xiàng)時(shí)先要決定由誰負(fù)責(zé)評估費(fèi)用,買賣雙方均可,申請人要填委托書,提交房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、土地證原件及復(fù)印件、房屋平面圖(在房產(chǎn)證的最后一頁的圖)、申請人的身份證原件及復(fù)印件。原件在提交后可拿走,自己保管以防丟失,留復(fù)印件在交易大廳即可。評估由所在的市一級房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),由于要評估的多,往往得等一段時(shí)間。評估費(fèi)占房產(chǎn)評估額的0.5%,交完錢后給你兩份評估報(bào)告。
第二步:交營業(yè)稅。到房產(chǎn)所在的地稅分局或地稅所辦理。需提交購房合同原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證復(fù)印件、房產(chǎn)評估報(bào)告。(普通住房滿5年免征,不滿5年差額征收;非普通住房不足5年全額征收,滿5年差額征收)
第三步:辦理房產(chǎn)證過戶。到房產(chǎn)交易大廳辦理,需提交房產(chǎn)證原件及復(fù)印件,土地證原件及復(fù)印件,房屋平面圖(在房產(chǎn)證的最后一頁的圖,要把里面內(nèi)容擋住復(fù)印成空白表),申請人的身份證原件及復(fù)印件,完稅證明(地稅上給的東西),房產(chǎn)評估報(bào)告。這是需要買賣雙方都到簽字,按手印,結(jié)婚的需要帶上夫妻雙方的身份證及復(fù)印件。交易費(fèi),按房屋3元/平方米收,簽完字后,還需要到當(dāng)?shù)刎?cái)政局交契稅。
第四步:領(lǐng)取房產(chǎn)證。需要交登記費(fèi)80元,工本費(fèi)10元,印花稅5元。
動(dòng)遷房辦房產(chǎn)證的費(fèi)用
手續(xù)費(fèi)由拆遷人交納，3元/平方米。
登記費(fèi)：由被拆遷人交納。其中住宅：80元/套;非住宅：(1)100(含100)平方米以下的80元/宗;(2)100—500(含500)平方米以下的120元/宗;(3)500—1500(含1500)平方米以下的200元/宗;(4)1500—3000(含3000)平方米以下的300元/宗;(5)3000—10000(含10000)平方米以下的500元/宗;(6)10000平方米以上的800元/宗。
房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10元。
證書印花稅：由被拆遷人交納，5元/本。
合同印花稅：按交易額的1‰，交易雙方各交50%。
契稅(由被拆遷人交納)，其中住宅：按投資額的1.5%交納;非住宅：按投資額的3%交納。
動(dòng)遷房房產(chǎn)證辦理問題
一、未滿三年動(dòng)遷房是否可以交易?
因?yàn)樯虾Ｊ袆?dòng)遷安置房由以前五年后允許過戶改為三年,出現(xiàn)了買賣動(dòng)遷房的高峰。根據(jù)動(dòng)遷安置房基地的中介人員接受,近期動(dòng)遷房交易活躍,許多中介在國家大的房產(chǎn)政策影響下,動(dòng)遷房買賣是它的主要業(yè)務(wù)。
二、動(dòng)遷房什么時(shí)候可以辦理過戶手續(xù)?
上海市動(dòng)遷安置房不能辦理交易過戶手續(xù)的依據(jù)是《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第二十八的規(guī)定,配套房、中低價(jià)房產(chǎn)在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi),不得轉(zhuǎn)讓、出租。上海房地產(chǎn)交易就是依據(jù)該條規(guī)定要求該類房屋必須在取得產(chǎn)權(quán)證滿五年才能辦理過戶手續(xù),今年上海市政府的房地產(chǎn)新政將此類房屋的過戶時(shí)間由五年變更為三年,并變更了滿三年的起算時(shí)間,由以前的取得房地產(chǎn)權(quán)證的日期改為簽訂動(dòng)遷協(xié)議或開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期,一般來講,簽訂動(dòng)遷協(xié)議在先,開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后,所以基本是以開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期為準(zhǔn),只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年,此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
三、購買動(dòng)遷房過程中需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)?
由于此類房屋三年內(nèi)部能辦理產(chǎn)權(quán)變更,時(shí)間會(huì)比較長,所以比普通的商品的風(fēng)險(xiǎn)要高。夠買此類房屋時(shí)還是要謹(jǐn)慎操作,萬一將來房價(jià)漲的過高,房東違約不辦理產(chǎn)權(quán)過戶,就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在很多中介在操作此類房屋時(shí)都是通過設(shè)定抵押的方式來固定房屋,這是一個(gè)存在很大風(fēng)險(xiǎn)的行為,抵押的基礎(chǔ)是存在借貸法律關(guān)系,買方是想購買房屋,付出去的錢肯定是購房款,不存在借錢給房東的意思,也就不存在借貸法律關(guān)系,設(shè)定抵押的`法律基礎(chǔ)不存在,所以設(shè)定抵押的行為應(yīng)為無效,“真正能維護(hù)雙方當(dāng)事人利益的是房屋買賣合同,合同內(nèi)容約定的詳細(xì)規(guī)范,將來任何一方違約,可以通過法律的途徑維護(hù)自身的利益。”
四、如何才能安全購買動(dòng)遷房?
動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶,時(shí)間跨度比較長,購買此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購買普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購買此類房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn):
(一)購房產(chǎn)權(quán)證還沒有辦出來的房屋,要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議,要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人,但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人,所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時(shí)一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關(guān)鍵,約定要盡量詳細(xì),對付款方式、交房、交易過戶、稅費(fèi)承擔(dān)、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面,是違約條款的設(shè)定,要做到既要合法又要能制約對方違約,違約金約定過高法律不予保護(hù),約定過低不能制約對方,所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。
動(dòng)遷房買賣數(shù)量不斷增加,由于操作過程不規(guī)范,導(dǎo)致過戶時(shí)產(chǎn)生很多問題,近因交易過戶時(shí)間縮短到滿三年,也產(chǎn)生了很多違約的情況,所以在購買此類房屋時(shí)不要太大意,還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識,考慮的情況盡量全面,把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi),保證房屋買賣流程有依據(jù),各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付,對交房后產(chǎn)生的專修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留,以備將來不時(shí)之需。
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