石家莊物業(yè)管理條例

　　第三章 物業(yè)服務企業(yè)

　　第十八條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，從事相應資質(zhì)等級的物業(yè)服務。從事物業(yè)管理的人員，應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業(yè)教育培訓。

　　第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務。

　　第二十條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同進行相應管理;

　　(二)按照物業(yè)服務合同收取服務費用;

　　(三)對裝飾裝修活動進行監(jiān)督;

　　(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地損害的行為，要求責任人停止損害;

　　(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)應履行下列義務：

　　(一)按照物業(yè)服務合同要求提供物業(yè)服務;

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行情況和物業(yè)維修資金使用情況，并進行公示;

　　(三)公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準;

　　(四)公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況;

　　(五)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域秩序;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當在采取應急措施的同時，及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第二十三條 房產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，對其物業(yè)服務活動進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。物業(yè)服務企業(yè)應當向房產(chǎn)行政主管部門定期報送報表、基本企業(yè)信息等相關(guān)資料。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第二十四條 前期物業(yè)管理，是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》生效時止的物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂前期物業(yè)服務合同。業(yè)主或業(yè)主委員會與選聘或續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同即行終止。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設(shè)單位承擔，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。

　　第二十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十六條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向物業(yè)所在地市房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約;屬于新建住宅物業(yè)的，還應當提供物業(yè)管理招議標備案文件。

　　第二十七條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。

　　第二十八條 建設(shè)單位將未達到交付使用標準的新建住宅交付使用的，或符合交付標準但超過半年不交付的，由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)部門記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設(shè)單位承擔責任。新建住宅物業(yè)交付時，應當符合新建住宅的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標準，未達到配置使用標準的不予辦理房屋權(quán)屬初始登記，物業(yè)服務費由建設(shè)單位承擔。市、縣(市)、礦區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)新建住宅物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置的驗收，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。新建住宅物業(yè)配套建筑及設(shè)施設(shè)備配置和使用標準由市人民政府制定。

　　第二十九條 規(guī)劃、設(shè)計新建住宅區(qū)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營用房，費用計入建筑成本。物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營和收益管理方式，由業(yè)主大會決定�？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務費和彌補專項維修資金不足。物業(yè)經(jīng)營用房的收益使用，接受市、縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導，并定期向業(yè)主公布。建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當將物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房一并申請登記，并在該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會成立后及時向其移交。

　　第三十條 建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當進行物業(yè)管理交接驗收，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房、公建配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)資料。在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將前款所述物業(yè)管理用房、設(shè)施、設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會。物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對交接驗收和移交進行監(jiān)督，并在相應文書上簽字確認，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第三十一條 前期物業(yè)服務企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務合同撤出的，建設(shè)單位應當重新選聘物業(yè)服務企業(yè)接替服務。重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的收費標準和服務標準應與物業(yè)出售前公示標準一致，并告知全體業(yè)主。

　　第五章 物業(yè)服務

　　第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設(shè)施設(shè)備運行費用、物業(yè)管理用房占用費與物業(yè)服務費的折抵、合同期限、爭議解決方式、違約責任等內(nèi)容。物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，提交業(yè)主大會通過。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和幫助業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂和履行物業(yè)服務合同，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第三十三條在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能委托一個物業(yè)服務企業(yè)提供服務，也可以選聘專業(yè)性服務企業(yè)分別承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等物業(yè)服務。選聘物業(yè)服務企業(yè)或?qū)�業(yè)性服務企業(yè)時，應當采用公開招投標，采用其他方式的由業(yè)主大會決定。物業(yè)管理應當接受房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時，應當及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以委托有相應資質(zhì)的企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域的專項服務，但不得將物業(yè)服務合同約定的主要部分或全部委托或轉(zhuǎn)移給他人。因委托或轉(zhuǎn)移造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。

　　第三十六條 物業(yè)服務實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質(zhì)量相適應的原則。普通住宅的物業(yè)服務費標準，由市價格行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門制定，實行政府指導價，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內(nèi)協(xié)商確定。普通住宅以外的物業(yè)服務費，實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務收費的標準及收取方式應當在物業(yè)服務合同中約定，并向業(yè)主公示。

　　第三十七條 連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同雙方另有約定的除外。業(yè)主空置物業(yè)的起止時間，應當事先和事后告知物業(yè)服務企業(yè)，并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務。

　　第三十九條 物業(yè)服務合同期滿三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主應當協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;一方不續(xù)約的，應當在合同期滿三個月前告知對方。業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)提前解除物業(yè)服務合同的，應在三個月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

　　第四十條 物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會辦理下列交還事項：

　　(一)預收的物業(yè)服務費、物業(yè)維修資金、利用物業(yè)共用部分和物業(yè)經(jīng)營用房所得收益等余額;

　　(二)物業(yè)檔案資料;

　　(三)物業(yè)管理用房;

　　(四)屬于業(yè)主所有的其他財物。新聘物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應當將前款所列物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房等相關(guān)事項移交新聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十一條因物業(yè)服務合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主一方和物業(yè)服務企業(yè)解聘合同時，應當書面告知街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門。縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門在接到告知后五日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時協(xié)調(diào)解決有關(guān)事項。

　　第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。禁止物業(yè)服務企業(yè)以物業(yè)服務合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務合同約定以外的任何費用。業(yè)主有權(quán)拒絕和舉報物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務合同約定以外費用的行為。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

　　第四十三條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

　　第四十四條 各級人民政府應建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務糾紛，維護雙方當事人合法權(quán)益。市、縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，并將處理結(jié)果回復投訴人。