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滿(mǎn)洲里市物業(yè)管理辦法最新版
《滿(mǎn)洲里市物業(yè)管理暫行辦法》(市政府法制辦備案審查登記號(hào)：MGS-2009- 0011)已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
滿(mǎn)洲里市人民政府
二〇〇九年十一月二十七日
滿(mǎn)洲里市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居生活環(huán)境，提升城市管理水平，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在滿(mǎn)洲里市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)適用本辦法。
第三條 滿(mǎn)洲里市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)政府(管委會(huì))是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理主體，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的推行、實(shí)施和管理工作。
其他有關(guān)行政管理部門(mén)和單位按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第四條 街道辦事處、社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)區(qū)業(yè)主大會(huì)、組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)其物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，督促其履行物業(yè)服務(wù)合同;負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)矛盾糾紛，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理相關(guān)事宜。
第五條 物業(yè)管理要遵循“以人為本，管建并重”的思想，注重行業(yè)形象、人員素質(zhì)和服務(wù)水平的綜合提升，按照政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作的方向，通過(guò)政策扶持，規(guī)范行為，嚴(yán)格管理，引導(dǎo)建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 完善管理制度
第六條 建立履約保證金制度，規(guī)范退管項(xiàng)目行為。
自2010年1月1日起，在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)交納履約保證金，標(biāo)準(zhǔn)原則為物業(yè)管理項(xiàng)目月服務(wù)費(fèi)總額，按接管物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積分段累積計(jì)算，但不低于下列標(biāo)準(zhǔn)：
20萬(wàn)平方米以下的不低于6萬(wàn)元。
20～50萬(wàn)平方米的不低于10萬(wàn)元。
50萬(wàn)平方米以上的不低于15萬(wàn)元。
履約保證金不足最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常退出物業(yè)管理項(xiàng)目的，履約保證金予以返還;非正常退出物業(yè)管理項(xiàng)目，履約保證金不予返還，由轄區(qū)政府(管委會(huì))支付此后過(guò)渡管理期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第七條 新建住宅項(xiàng)目交付使用實(shí)行社會(huì)評(píng)審制度。
新建住宅是否達(dá)到交付使用條件，由市建設(shè)行政主管部門(mén)組織，轄區(qū)政府(管委會(huì))及街道和社區(qū)代表、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、隨機(jī)抽取3～5名物業(yè)買(mǎi)受人代表共9～11人組成“新建住宅交付使用評(píng)審委員會(huì)”，按照《滿(mǎn)洲里市新建住宅小區(qū)住宅與綜合設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》進(jìn)行綜合評(píng)審確定。市建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)評(píng)審結(jié)果做出是否同意竣工驗(yàn)收備案的決定。
第八條 住宅物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理匹配制度。
按照“以新帶舊、以大帶小、以?xún)?yōu)帶劣、平衡資源”的原則，各區(qū)政府(管委會(huì))對(duì)尚未推行物業(yè)管理的住宅區(qū)進(jìn)行改造并具備基礎(chǔ)條件的，將其交與臨近物業(yè)管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第九條 建立物業(yè)管理市場(chǎng)清出機(jī)制。
對(duì)未按規(guī)定履行合同及資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定注銷(xiāo)其資質(zhì)，清出物業(yè)管理市場(chǎng)。
第三章 優(yōu)惠政策扶持
第十條 對(duì)在我市從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以資金扶持，資金額度為本年度物業(yè)服務(wù)企業(yè)所繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加三項(xiàng)稅額。
第十一條 對(duì)經(jīng)民政部門(mén)確定的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象及生活確有困難的優(yōu)撫對(duì)象(業(yè)主)，其應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由轄區(qū)財(cái)政承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑區(qū)政府(管委會(huì))、市建設(shè)行政主管部門(mén)和民政部門(mén)確認(rèn)金額向區(qū)政府(管委會(huì))申請(qǐng)撥款。
第十二條 各區(qū)政府(管委會(huì))對(duì)住宅物業(yè)區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任工資和辦公經(jīng)費(fèi)給予補(bǔ)貼，具體標(biāo)準(zhǔn)按照業(yè)主委員會(huì)所屬物業(yè)區(qū)總建筑面積確定：
5萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的，工資200元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)50元/月;
5～10萬(wàn)平方米的，工資300元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)70元/月;
10萬(wàn)平方米以上的，工資400元/人•月，辦公經(jīng)費(fèi)100元/月。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由社區(qū)人員兼任的，不論管轄物業(yè)區(qū)建筑面積大小，人員工資一律在社區(qū)工資基礎(chǔ)上每月補(bǔ)貼150元，辦公經(jīng)費(fèi)按前款標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
第十三條 各區(qū)政府(管委會(huì))應(yīng)將第十條、第十一條、第十二條所列專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)列入年度財(cái)政預(yù)算編制。
第十四條 鼓勵(lì)社會(huì)力量參與城市生活垃圾運(yùn)輸工作。對(duì)成立生活垃圾運(yùn)輸隊(duì)伍并符合一定條件的單位或個(gè)人可提供小額貼息或無(wú)息貸款，引導(dǎo)生活垃圾運(yùn)輸逐步向社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展。
第十五條 市勞動(dòng)和社會(huì)保障部門(mén)、民政部門(mén)要對(duì)雇用社會(huì)救濟(jì)及優(yōu)撫人員、退役軍人(士兵、士官)、大中專(zhuān)畢業(yè)生的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員制定相應(yīng)優(yōu)惠政策，保護(hù)雙方合法權(quán)益。
第十六條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用主業(yè)開(kāi)展公益類(lèi)、服務(wù)類(lèi)延伸產(chǎn)業(yè)，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流、技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展品牌化經(jīng)營(yíng)。市發(fā)改委、民政、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門(mén)要積極爭(zhēng)取國(guó)家、自治區(qū)有關(guān)優(yōu)惠政策。
第十七條 對(duì)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)中獲得物業(yè)服務(wù)先進(jìn)企業(yè)及優(yōu)秀、示范項(xiàng)目的，應(yīng)按不同獲獎(jiǎng)等級(jí)給予企業(yè)相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
第四章 規(guī)范服務(wù)行為
第十八條 新建物業(yè)交付使用前，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)對(duì)相關(guān)共用管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位就相關(guān)共用管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備辦理移交手續(xù)，并簽訂協(xié)議。
第十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)接管后的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)共用管線(xiàn)和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與之簽訂委托合同，并支付相應(yīng)費(fèi)用。
供水、供電單位負(fù)責(zé)業(yè)主入戶(hù)表以外部分(包括表)的管線(xiàn)和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);供熱單位負(fù)責(zé)業(yè)主戶(hù)外部分(實(shí)行計(jì)量表則為表外部分，包括表)的管線(xiàn)和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);供氣單位負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有燃?xì)夤芫�(xiàn)及附屬設(shè)施(包括用戶(hù)計(jì)量器具)的維修、養(yǎng)護(hù);通訊、有線(xiàn)電視單位負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)及至業(yè)主戶(hù)內(nèi)終端部分所有管線(xiàn)和設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)予以配合。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成向業(yè)主明示，每年至少一次公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況，便于業(yè)主監(jiān)督。
第五章 加強(qiáng)綜合管理
第二十一條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市建設(shè)行政主管部門(mén)按照合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符原則，根據(jù)不同物業(yè)類(lèi)型、不同物業(yè)服務(wù)等級(jí)重新測(cè)算制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)。
第二十二條 市價(jià)格主管部門(mén)要會(huì)同市建設(shè)行政主管部門(mén)、各區(qū)政府(管委會(huì))加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，確保其收支規(guī)范、公開(kāi)、透明。
第二十三條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅(車(chē)庫(kù)或庫(kù)房)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅(車(chē)庫(kù)或庫(kù)房)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則工商部門(mén)不得為其辦理登記注冊(cè);已經(jīng)登記注冊(cè)的，應(yīng)隨著營(yíng)業(yè)期限截止、執(zhí)照年審或注銷(xiāo)逐步予以取締。
第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，相關(guān)執(zhí)法等部門(mén)應(yīng)積極給予法律支持。
第二十五條 新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收環(huán)節(jié)中各相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行《滿(mǎn)洲里市新建住宅小區(qū)住宅與綜合設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，對(duì)達(dá)不到驗(yàn)收條件的，不得交付使用。
第二十六條 各區(qū)政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等當(dāng)事人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，市建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以監(jiān)督、指導(dǎo)。
各區(qū)政府(管委會(huì))受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查處理，并自受理投訴之日起十五日內(nèi)答復(fù)投訴人。
投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門(mén)職責(zé)范圍的，受理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起五日內(nèi)移送有關(guān)行政管理部門(mén)，并書(shū)面告知投訴人。
第二十七條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)追究法律責(zé)任。
第六章 附則
第二十八條 本辦法下列用語(yǔ)的含義是：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金是指：由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)政府(管委會(huì))支付的，用以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)信守合同，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，以及非正常退出項(xiàng)目后過(guò)渡管理所發(fā)生的費(fèi)用。
(二)相關(guān)共用管線(xiàn)和設(shè)施、設(shè)備是指：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視所需的線(xiàn)路、管道，以及與之相連接的為供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等服務(wù)所需的機(jī)電、電子等設(shè)備，也包括與之相關(guān)的建筑物、構(gòu)筑物。
(三)有利害關(guān)系的業(yè)主是指：業(yè)主將住宅(車(chē)庫(kù)或庫(kù)房)改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
第二十九條 此辦法由市建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 此辦法自發(fā)布之日起施行。
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