2017房地產(chǎn)估價(jià)師物業(yè)管理復(fù)習(xí)試題
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房地產(chǎn)估價(jià)師物業(yè)管理復(fù)習(xí)試題
1、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為000萬元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為00萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為 50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為0%：物業(yè)乙為高爾夫球場項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為000 萬元，2004年末價(jià)值為200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險(xiǎn)更大。
A、物業(yè)甲
B、物業(yè)乙
C、一樣大
D、無法判斷
答案：B
2、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。( )
A、對
B、錯(cuò)
答案：A
3、房地產(chǎn)開發(fā)投資對政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。
A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收
B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤
C、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營帶來的巨大財(cái)富
D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入
答案：D
4、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是( )。
A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低
B、使收益率最高
C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化
D、減少投資
答案：AC
5、( )是指當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
A、房地產(chǎn)泡沫
B、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營
D、房地產(chǎn)過剩
答案：B
6、投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項(xiàng)目可行性研究
答案：D
房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)精講
實(shí)物期權(quán)，一種期權(quán)，其底層證券是既非股票又非期貨的實(shí)物商品。這實(shí)物商品自身(貨幣，債券，貨物)構(gòu)成了該期權(quán)的底層實(shí)體。又見股票期權(quán)(equity option)和指數(shù)期權(quán)(index option)是管理者對所擁有實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行決策時(shí)所具有的柔性投資策略。
在公司面臨不確定性的市場環(huán)境下，實(shí)物期權(quán)的價(jià)值來源于公司戰(zhàn)略決策的相應(yīng)調(diào)整。 每一個(gè)公司都是通過不同的投資組合，確定自己的實(shí)物期權(quán)，并對其進(jìn)行管理、運(yùn)作，從而為股東創(chuàng)造價(jià)值。 實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用金融期權(quán)理論，給出動(dòng)態(tài)管理的'定量價(jià)值，從而將不確定性轉(zhuǎn)變成企業(yè)的優(yōu)勢。
最初用金融期權(quán)理論來審視戰(zhàn)略投資的想法源于摩西·魯曼發(fā)表在哈佛商業(yè)評論上的兩篇文章：《視投資機(jī)會為實(shí)物期權(quán)：從數(shù)字出發(fā)》 (Investment Opportunities as Real Options：Getting Started on the Numbers，1998年7-8月刊)及 《實(shí)物期權(quán)投資組合戰(zhàn)略》(Strategy as a Portfolio of Real Options，1998年9-10月刊)在后一篇文章中，摩西·魯曼寫道，“用金融觀點(diǎn)來看，企業(yè)投資更似一系列的期權(quán)，而不是穩(wěn)定的現(xiàn)金流”。
實(shí)物期權(quán)(real options)的概念最初是由Stewart Myers(1977)在MIT時(shí)所提出的，他指出一個(gè)投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對未來投資機(jī)會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利，在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。
Black和Scholes的研究指出：金融期權(quán)是處理金融市場上交易金融資產(chǎn)的一類金融衍生工具，而實(shí)物期權(quán)是處理一些具有不確定性投資結(jié)果的非金融資產(chǎn)的一種投資決策工具。因此，實(shí)物期權(quán)是相對金融期權(quán)來說的，它與金融期權(quán)相似但并非相同。與金融期權(quán)相比，實(shí)物期權(quán)具有以下四個(gè)特性：
(1)非交易性。實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)本質(zhì)的區(qū)別在于非交易性。不僅作為實(shí)物期權(quán)標(biāo)的物的實(shí)物資產(chǎn)一般不存在交易市場，而且實(shí)物期權(quán)本身也不大可能進(jìn)行市場交易;
(2)非獨(dú)占性。許多實(shí)物期權(quán)不具備所有權(quán)的獨(dú)占性，即它可能被多個(gè)競爭者共同擁有，因而是可以共享的。對于共享實(shí)物期權(quán)來說，其價(jià)值不僅取決于影響期權(quán)價(jià)值的一般參數(shù)，而且還與競爭者可能的策略選擇有關(guān)系
(3) 先占性。先占性是由非獨(dú)占性所導(dǎo)致的，它是指搶先執(zhí)行實(shí)物期權(quán)可獲得的先發(fā)制人的效應(yīng)，結(jié)果表現(xiàn)為取得戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)和實(shí)現(xiàn)實(shí)物期權(quán)的最大價(jià)值;(4)復(fù)合性。在大多數(shù)場合，各種實(shí)物期權(quán)存在著一定的相關(guān)性，這種相關(guān)性不僅表現(xiàn)在同一項(xiàng)目內(nèi)部各子項(xiàng)目之間的前后相關(guān)，而且表現(xiàn)在多個(gè)投資項(xiàng)目之間的相互關(guān)聯(lián)。表1列示了實(shí)物期權(quán)與金融期權(quán)的具體比較。實(shí)物期權(quán)也是關(guān)于價(jià)值評估和戰(zhàn)略性決策的重要思想方法，是戰(zhàn)略決策和金融分析相結(jié)合的框架模型。它是將現(xiàn)代金融領(lǐng)域中的金融期權(quán)定價(jià)理論應(yīng)用于實(shí)物投資決策的分析方法和技術(shù)。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)筆記
顧客滿意度是施工項(xiàng)目管理的目的，在最合理的工期、最好的工程質(zhì)量前提下，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效益是施工項(xiàng)目管理的目標(biāo)。
為了提高顧客滿意度水平，我們在施工項(xiàng)目上組織和安排計(jì)劃過程中。首先要對顧客的需求進(jìn)行分析，從而明確市場對本工程項(xiàng)目的需求和業(yè)主對本工程的要求，工程項(xiàng)目的需求是多種多樣的，通�？煞譃閮深悾杭幢仨殱M足的基本要求和附加要求。
基本需求包括工程的范圍、進(jìn)度、質(zhì)量、成本以及必須滿足的法律、法規(guī)要求等;附加需求常常是要求施工單位給予支持方面的要求，例如建設(shè)和生產(chǎn)是否有利于環(huán)境保護(hù)等。
在基本需求的要素中，質(zhì)量、成本、進(jìn)度三者是互相制約的;當(dāng)進(jìn)度要求不變時(shí)，質(zhì)量要求越高，則成本越高;當(dāng)成本不變時(shí)，質(zhì)量要求越高，則進(jìn)度越慢;當(dāng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變時(shí)，進(jìn)度過快或過慢都會導(dǎo)致成本的增加。
這里應(yīng)單獨(dú)提到建筑施工的安全生產(chǎn)工作，安全生產(chǎn)和工程項(xiàng)目管理的主要要素息息相關(guān)，出了安全事故不僅影響員工的工作情緒，同時(shí)也必然影響工程進(jìn)度，影響工程質(zhì)量，加大工程的成本，所以安全施工是確保完成工程項(xiàng)目目標(biāo)的必要條件。
因此工程施工項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是謀求多、快、好、省的有機(jī)統(tǒng)一，或者在任務(wù)一定的情況下，好中求快，好中求省，這就要求我們在組織施工中要搞好協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌兼顧，盡可能使顧客和我們自己都得到滿意。
總而言之施工項(xiàng)目管理是一個(gè)龐大、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到施工的各個(gè)階段，項(xiàng)目建設(shè)參與各單位以及項(xiàng)目管理者內(nèi)部關(guān)系的處理。作為施工企業(yè)，首先要做好的是內(nèi)部管理。如今，施工項(xiàng)目管理已逐漸發(fā)展成為現(xiàn)代化的管理學(xué)科，它正朝著管理方法和手段科學(xué)化，項(xiàng)目管理社會化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化以及國際化方向發(fā)展。施工企業(yè)只有適應(yīng)這一變化、順應(yīng)這一潮流，做好施工項(xiàng)目管理工作，才能在激烈的建筑市場競爭中永遠(yuǎn)立于不敗之地。
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