關(guān)于買賣回遷房是否有效的法律知識(shí)
買賣回遷房，有效嗎？
案情簡(jiǎn)介
這兩年，因?yàn)橘I房的事情，王女士心里一直不踏實(shí)。不久前，她接到法院通知，房主之妻以不知情為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
對(duì)方還稱此回遷房按經(jīng)適房管理，5年內(nèi)不得買賣，簽了合同也無效。王女士說，2010年，她經(jīng)親戚介紹，購買了李先生名下的一套回遷房，雙方簽訂了協(xié)議，劉女士一次性付清了全部購房款120萬元。
20011年，拆遷辦發(fā)布拆遷公告，告知回遷居民辦理回遷收房手續(xù)及安排裝修。李先生隨后將房屋交付，王女士裝修后住了進(jìn)去。過了幾個(gè)月，王女士催促李先生盡快辦理房產(chǎn)證，之后再過戶給她。
但此時(shí)，北京市的房?jī)r(jià)飛漲，李先生斷然拒絕配合辦理過戶。王女士再三催促無果，越發(fā)焦急忐忑。突然，她接到了法院通知，李先生的妻子以“對(duì)所售房屋為按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋不知情”為由，將王女士和李先生一并告上了法庭，要求確認(rèn)兩人簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效“當(dāng)初買房經(jīng)過親戚介紹，兩家人對(duì)這個(gè)情況都是知道的，只是簽協(xié)議當(dāng)天，李先生的妻子沒有來，所以協(xié)議上只有李先生的簽名。
現(xiàn)在我們都在這房子里住了好幾年了，他妻子怎么可能不知道呢？”王女士怎么也想不通，白紙黑字寫的協(xié)議怎么會(huì)無效呢？買方有理由相信賣房是房主夫妻之意帶著種種疑惑，王女士找到了北京市京師律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師王曉營(yíng)。
辦案思路及心得
王曉營(yíng)律師認(rèn)為，買方王女士有足夠的理由相信售賣該房屋是李先生夫妻的共同意思表示。
其一，拆遷辦發(fā)布了回遷公告，王女士裝修房屋入住多年，李先生及其家人從未對(duì)此提出過異議。而且李先生與其妻日常生活起居都在一起，對(duì)于家中處分房屋如此重大的事情，李先生的妻子稱不知情，這顯然說不過去。
其二，王女士入住后曾經(jīng)辦理過房屋電話的更名，而原來電話登記的機(jī)主就是李先生的老婆，變更幾種必須要本人身份證原件，所以李先生的老板宣稱不知道賣房這件事完全不符合邏輯。
其三，拆遷時(shí)，李先生僅以30萬元的價(jià)格購買了回遷安置的房屋，之后以兩倍的價(jià)格賣給劉女士。劉女士的購買價(jià)格與當(dāng)時(shí)該區(qū)域同戶型商品房的價(jià)格基本持平。
該房屋以合理的價(jià)格成交，雙方的買賣行為沒有侵害共有人即李先生妻子的合法權(quán)益。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。
他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人�！蓖趼蓭熣J(rèn)為：王女士作為善意的購房人，有理由相信出售房屋的行為是李先生夫妻二人的共同意思表示；現(xiàn)在李先生的妻子以不知情為由，要求確認(rèn)李先生與劉女士簽訂的房屋買賣協(xié)議無效不能成立。
按經(jīng)適房管理的回遷房不受5年交易限制。王曉營(yíng)律師認(rèn)為，此案中的回遷房屋屬于按經(jīng)濟(jì)適用房管理的房屋，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，按經(jīng)適房管理的'回遷房在交易過程中不受5年時(shí)間的限制。
取得按經(jīng)適房管理的回遷房后，可以進(jìn)行買賣。同時(shí)，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第七條亦明確規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓已購按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持�！�
可見，李先生的妻子以此為由，主張房屋買賣合同無效，這是不能成立的。賣方拒不履行買方可起訴要求配合過戶，王曉營(yíng)律師表示，王女士與李先生簽訂的協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
因此，房屋買賣協(xié)議是真實(shí)有效的，協(xié)議簽訂后，雙方均應(yīng)按照協(xié)議的約定履行自己的義務(wù)。王女士在買賣協(xié)議簽訂之后，一次性向李先生支付了全部房款，王女士的付款義務(wù)已履行完畢。
2011年，李先生也已履行交房的義務(wù)，現(xiàn)在開發(fā)商已通知各戶辦理房產(chǎn)證，說明房屋已具備過戶條件，李先生應(yīng)在取得房產(chǎn)證后，配合將房產(chǎn)證過戶至王女士的名下。
目前房?jī)r(jià)上漲，李先生拒絕履行過戶義務(wù)，顯然已構(gòu)成違約。王律師建議：王女士可向法院起訴，要求李先生配合辦理過戶手續(xù)，將房產(chǎn)證從李先生辦到王女士的名下。
裁判結(jié)果
為避免出賣人取得房產(chǎn)證后，將房屋轉(zhuǎn)賣第三人，惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，王女士可在起訴的同時(shí)向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求法院查封訴爭(zhēng)房屋，最大限度地降低自己的損失。
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