滕州物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則「全文」

　　第五章　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第六十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第六十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十九條　市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)辦和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

　　第七十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節(jié)　行業(yè)自律

　　第七十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)辦的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的.合法權(quán)益。

　　第七十二條　物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合市物業(yè)辦建立健全信用檔案。

　　第六章　物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié)　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

　　第七十三條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　(二)公共綠化的維護(hù);

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第七十四條　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過(guò)招投標(biāo)方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、履約保證金數(shù)額、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向市物業(yè)辦、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第七十五條　解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案和建設(shè)工程檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第七十六條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按下列原則執(zhí)行：

　　(一)實(shí)行前期物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)招投標(biāo)方式確定，并在銷售地點(diǎn)予以公示，在與購(gòu)房人簽定買賣合同時(shí)予以明確告知，作為買賣合同及業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容。

　　(二)成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或獲得授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定，報(bào)市物價(jià)局、市物業(yè)辦備案。

　　(三)除普通住宅類的物業(yè)項(xiàng)目外，其他住宅及非住宅物業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方約定，報(bào)市物價(jià)局、市物業(yè)辦備案。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人協(xié)商約定。

　　第七十七條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

　　第七十八條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)，可降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　建設(shè)單位在房屋銷售中約定或承諾減、免收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　因建設(shè)單位原因造成物業(yè)服務(wù)內(nèi)容缺失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第七十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主應(yīng)及時(shí)向市物價(jià)局報(bào)告。經(jīng)市物價(jià)局認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)存有上述行為的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主有權(quán)拒絕交納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第八十條　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第七章　物業(yè)的維護(hù)

　　第一節(jié)　建設(shè)單位的保修責(zé)任

　　第八十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)售后維修服務(wù)機(jī)構(gòu)，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將委托合同予以公示。

　　第八十二條　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局設(shè)立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。其中低層和多層建筑、小高層建筑(含7層以下安裝電梯建筑)、高層建筑分別按百分之三、百分之四、百分之五的比例交存。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的計(jì)算，按棗莊市公布的物業(yè)建筑安裝指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)每年調(diào)整一次。

　　建設(shè)單位購(gòu)買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認(rèn)定終審的3A級(jí)、2A級(jí)、1A級(jí)物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以分別相應(yīng)降低3個(gè)、2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)，但最低不能低于百分之一的交存比例。

　　第八十三條　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第八十四條　物業(yè)質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

　　第二節(jié)　專有部分的維護(hù)

　　第八十五條　物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第八十六條　業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)　共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第八十七條　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第八十八條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之七。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。

　　第八十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為辦理繳存手續(xù)。沒(méi)有繳存住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為其辦理房屋入住手續(xù)。

　　市房地產(chǎn)管理局在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)審核住宅專項(xiàng)維修資金繳存情況，對(duì)于未按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的，不予受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)。

　　第九十條 物業(yè)保修期滿使用專項(xiàng)維修資金的，超過(guò)1萬(wàn)元以上或?qū)�業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位應(yīng)在市財(cái)政局和市物業(yè)辦的監(jiān)督下采取招標(biāo)方式確定施工單位，招標(biāo)產(chǎn)生費(fèi)用計(jì)入維修、更新、改造成本。

　　第九十一條 自首位業(yè)主入住之日起滿一年后，未售出的各類物業(yè)，住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位負(fù)責(zé)繳存，待售出時(shí)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偨o業(yè)主。分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)按照同一標(biāo)準(zhǔn)將住宅專項(xiàng)維修資金繳存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定繳存的，從其交納的物業(yè)質(zhì)量保修金中劃轉(zhuǎn)。

　　第九十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)會(huì)同市財(cái)政局對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理，按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定制定具體辦法。

　　第四節(jié)　專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第九十三條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視和寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、安全管理等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第九十四條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第九十五條 專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)責(zé)任，具體劃分原則為：

　　(一)供水、排水和消防設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。從取水口至貿(mào)易結(jié)算水表以前的供水管道及設(shè)施(包括貿(mào)易結(jié)算水表及水表井)產(chǎn)權(quán)屬城市供水單位，并由其負(fù)責(zé)維護(hù)管理;住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓(不含建筑物內(nèi)消防設(shè)施)等，由供水部門管理維護(hù)，其余消防設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，公安消防部門監(jiān)督檢查。

　　(二)供氣、供熱設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。管道燃?xì)庠O(shè)備及供氣管線(含燃?xì)獗?由燃?xì)夤��?yīng)單位管理維護(hù)(不包含室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)施，戶內(nèi)設(shè)施維護(hù)實(shí)行有償服務(wù));供熱設(shè)施及供熱管線至用戶終端(不包含室內(nèi)供熱設(shè)施，戶內(nèi)設(shè)施維護(hù)實(shí)行有償服務(wù))，由供熱單位維護(hù)。

　　(三)供電、通訊、有線電視設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供電設(shè)施以單元內(nèi)用戶電表為界，電表以外的用電設(shè)施(包括用戶電表)的維護(hù)管理由供電部門負(fù)責(zé);通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負(fù)責(zé);有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負(fù)責(zé)。

　　(四)產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備，由環(huán)衛(wèi)部門維護(hù)。

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的化糞池的清掏，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

　　第八章　社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)　社區(qū)物業(yè)管理

　　第九十六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的物業(yè)管理專職機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第九十七條　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城市管理局、市規(guī)劃局、市公安局、市物價(jià)局等部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責(zé)范圍和聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。

　　第九十八條　實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度和法定條件下的社區(qū)黨組織、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的交叉任職制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加，并可邀請(qǐng)市城市管理局、市物業(yè)辦和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等部門的代表參加。

　　聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件及重大信訪事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理交叉任職是指依照法定程序，由社區(qū)黨組織成員、居委會(huì)成員、業(yè)主委員會(huì)成員之間的交叉任職，以及吸納物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人到社區(qū)黨組織或居委會(huì)任職。

　　經(jīng)法定程序交叉任職的兼職人員，享有與專職人員同等待遇。

　　第九十九條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)棗莊仲裁委仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第一百條　有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一百零一條　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)本轄區(qū)未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)及組團(tuán)，因企業(yè)改制、破產(chǎn)、倒閉或其他原因棄管的小區(qū)及組團(tuán)，組織召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理。對(duì)暫時(shí)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)及組團(tuán)，應(yīng)由社區(qū)居(村)委會(huì)組織實(shí)施管理。

　　對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治。舊住宅區(qū)改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)M定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、排污、墻體維護(hù)、照明、綠化及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由市、街道(鎮(zhèn))財(cái)政承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第一百零二條　舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照法律、法規(guī)和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。

　　第一百零三條　舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織實(shí)施。

　　第一百零四條　未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場(chǎng)地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　第一百零五條 市政府每年從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中列支一定比例的資金，作為舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金，主要用于舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)、購(gòu)置或租賃物業(yè)服務(wù)用房、配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的維護(hù)，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市財(cái)政局制訂年度使用計(jì)劃，報(bào)市政府審批。

　　第九章 附則

　　第一百零六條 鎮(zhèn)、工礦區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)的物業(yè)管理，以及業(yè)主、非物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行管理物業(yè)的，參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零七條 本實(shí)施細(xì)則由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第一百零八條　本實(shí)施細(xì)則自二〇一一年七月一日起施行。

　　第一百零九條 本實(shí)施細(xì)則頒布施行后，有關(guān)規(guī)定與國(guó)家法律法規(guī)規(guī)章和上級(jí)有關(guān)規(guī)定不一致的，以國(guó)家法律法規(guī)規(guī)章和上級(jí)有關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。