常州市物業(yè)管理條例「全文」

　　第二十一條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會會議記錄。

　　第二十二條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員;擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免。

　　業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任期相同。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十五條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

　　(一)以書面方式提出辭職請求的;

　　(二)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)喪失民事行為能力的;

　　(四)依法被限制人身自由的;

　　(五)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應按業(yè)主大會議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：

　　(一)不履行職責的;

　　(二)利用委員、成員、代表資格謀取私利的;

　　(三)拒不履行業(yè)主義務的;

　　(四)侵害他人合法權益的;

　　(五)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表的。

　　第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)和轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)業(yè)主委員會備案申請書;

　　(二)業(yè)主委員會委員和業(yè)主代表名單;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主大會會議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十八條 依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

　　第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

　　第三十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)責令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)的指導和監(jiān)督下組織召開。

　　第三十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

　　經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關的社會管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居(村)民委員會。

　　第三十四條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應當給予指導和協(xié)助。

　　第三十五條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)指導后仍不能成立的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十六條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元及樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元及樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;

　　(二)決定本幢、單元及樓層范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十八條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十九條 建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)，并在前期物業(yè)服務合同中約定。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　第四十條 建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：

　　(一)新建預售商品房物業(yè)應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(二)更換物業(yè)服務企業(yè)，應當在原前期物業(yè)服務合同終止前三十日內(nèi)完成。

　　建設單位應當與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。

　　第四十一條 建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十二條 前期物業(yè)管理期間，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)解除合同的，建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，并在服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務費收取標準等方面征求已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可與前期物業(yè)服務企業(yè)解除合同，并應通過招投標方式另聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十三條 前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。

　　第四十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　鼓勵建設單位配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，其建筑面積折抵相應的物業(yè)服務用房建筑面積。其中，集中建設的保障性住房，建設單位應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房。物業(yè)服務經(jīng)營性用房的所有權屬于全體業(yè)主，其收益可用于彌補物業(yè)服務費不足。

　　第四十五條 物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應當在三樓以下。物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。

　　物業(yè)服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位;裝修前應事先征求物業(yè)服務企業(yè)的意見，并對房屋的功能性合理布置;本著安全實用的原則，根據(jù)項目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會議事活動用房、消防控制室、安防控制室、門衛(wèi)室、資料檔案室、衛(wèi)生間等相應庫室，具體裝修標準由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計入物業(yè)服務用房面積。

　　物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。

　　第四十六條 物業(yè)服務用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會活動、門衛(wèi)值班等用途。未經(jīng)業(yè)主大會的同意且符合相關規(guī)定，任何單位和個人不得占用物業(yè)服務用房或者將其改作他用。物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。實行物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)合同約定負責維護;未實行物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定負責維護。

　　第四十七條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

　　2013年5月1日前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體實施辦法由市人民的政府制定。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設施設備及相關管線。

　　第四十八條 前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。

　　第四十九條 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具;

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、鍋爐、壓力容器、機械式停車設備、安防等共用設施設備依法取得使用合格證書或行政許可意見書;

　　(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全;