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淄博物業(yè)管理?xiàng)l例全文
淄博物業(yè)管理?xiàng)l例自2014年2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。小編準(zhǔn)備了條例的全文，提供給大家參考!
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)，是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。
第四條物業(yè)管理堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公開、公平、公正選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的原則。
第五條市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、民政、財(cái)政、公安、價(jià)格、公用事業(yè)、環(huán)保、工商等有關(guān)部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條街道辦事處、鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立綜合管理工作制度，推進(jìn)物業(yè)管理政策落實(shí);應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展;應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。
鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條實(shí)行業(yè)主名冊制度。
業(yè)主名冊應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會建立和管理。新建物業(yè)由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊，在業(yè)主委員會成立后，移交給業(yè)主委員會管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)持相關(guān)證明材料由業(yè)主委員會在業(yè)主名冊上進(jìn)行變更登記。
禁止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員泄露業(yè)主資料。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十二條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。
分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十三條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求街道辦事處、鎮(zhèn)政府和有關(guān)單位意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由區(qū)縣房產(chǎn)管理部門按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的業(yè)主同意。
第十四條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到50%以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到25%以上。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者10%以上業(yè)主聯(lián)合簽名，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。
第十五條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)在受理申請30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由7人以上(單數(shù))組成，由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鎮(zhèn)政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第十六條籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
第十七條新建物業(yè)首次成立業(yè)主大會，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料。
市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的示范文本。
第十八條業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
(一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票;
(二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。
業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
第十九條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第二十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將書面征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本辦法第十九條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十九條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十一條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。
第二十二條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人(單數(shù))組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過5年，可連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職。
未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時(shí)，由社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)，對有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會會議討論決定。
第二十四條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第二十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)政府備案：
(一)業(yè)主大會會議決議;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
區(qū)縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起10日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明，對不符合條件的，出具業(yè)主委員會備案不予受理通知書，并告知街道辦事處、鎮(zhèn)政府。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)書面告知區(qū)縣房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鎮(zhèn)政府。
第二十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議，每季度至少召開一次。
業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起3日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十七條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。
第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)政府提交換屆選舉書面報(bào)告，在街道辦事處、鎮(zhèn)政府的組織指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿后未提請組織召開業(yè)主大會的，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。未成立新一屆業(yè)主委員會的，按規(guī)定移交給社區(qū)居民委員會。不及時(shí)移交的，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。
第二十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)限制民事行為能力或者無民事行為能力的;
(三)依法被追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;
(二)拒不履行委員職責(zé)的;
(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;
(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給業(yè)主委員會。
第三十條業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第三十一條業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。
第三章新建物業(yè)配套建筑與設(shè)施設(shè)備
第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
第三十三條規(guī)劃部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求建設(shè)單位按規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;
(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地上建筑，方便物業(yè)管理活動的正常使用。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米。
物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第三十四條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見書中載明。
第三十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。
第三十七條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營單位或者建設(shè)單位安裝的水表、電表、煤氣表、熱量表等計(jì)量器具必須經(jīng)過法定計(jì)量檢定機(jī)構(gòu)檢定合格。未經(jīng)檢定或檢定不合格的，不得安裝。計(jì)量器具使用期限屆滿的，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)換裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格的計(jì)量器具。
住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
第三十八條本辦法實(shí)施前住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未按規(guī)定移交專業(yè)經(jīng)營單位的，按規(guī)范改造后，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三十九條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。
各級政府和專業(yè)經(jīng)營單位主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。
第四十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。
第四十一條規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。
第四章前期物業(yè)管理
第四十二條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行的物業(yè)管理。
按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于3個或者物業(yè)規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)縣房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書10日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案。
第四十四條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。
第四十五條建設(shè)單位確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第四十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十七條建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第四十八條建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
第四十九條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置;
(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶計(jì)量裝置;
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);
(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;
(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);
(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;
(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;
(十一)鍋爐、電梯等特種設(shè)備按法定程序檢驗(yàn)合格;
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。
第五十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第五十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)政府的監(jiān)督下，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，按規(guī)定向其移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)鍋爐、電梯等特種設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝的合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等相關(guān)安全技術(shù)檔案;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會;尚未成立業(yè)主委員會的，移交給轄區(qū)社區(qū)居委會或街道辦事處、鎮(zhèn)政府。
鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與原規(guī)劃設(shè)計(jì)不符或者存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位及時(shí)整改。建設(shè)單位整改不及時(shí)或者整改后仍未達(dá)到規(guī)定要求的，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第五十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第五十四條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)
第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第五十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對聘用的工作人員定期進(jìn)行崗位培訓(xùn)。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)服務(wù)單位或者個人承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其相關(guān)責(zé)任不隨之轉(zhuǎn)移。
第五十八條房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。
第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。
第六十條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(二)公共綠化的維護(hù);
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);
(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);
(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第六十一條業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內(nèi)，向區(qū)縣房產(chǎn)管理部門備案。
第六十二條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60日通知。
物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;
(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;
(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。
第六十三條未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)服務(wù)用房出租或者擅自改變用途。
第六十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門會同房產(chǎn)管理部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第六十五條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車位(車庫)租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市價(jià)格主管部門會同市房產(chǎn)管理部門制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度，報(bào)市政府同意后向社會公布。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同形式約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。
第六十六條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第六十七條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收，合同另有約定的，從其約定。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者出租時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)使用人約定由誰交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第六十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第七十條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。
第六章物業(yè)的使用與維護(hù)
第七十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告相關(guān)部門。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第七十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。
第七十四條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
第七十五條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第七十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)在開工前持有關(guān)材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約等規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為，業(yè)主不得拒絕和阻礙巡查工作。
第七十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修協(xié)議。住宅裝飾裝修協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限;
(二)允許施工的時(shí)間;
(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;
(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項(xiàng);
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責(zé)任;
(八)其他需要約定的事項(xiàng)。
第七十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過6個月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
第七十九條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。
第八十條鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和規(guī)劃部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。
利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。
第八十一條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。
業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第八十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
第八十三條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%至5%的比例，一次性向房產(chǎn)管理部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)管理部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。
第八十四條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。
業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
第八十五條因業(yè)主或者物業(yè)使用人使用不當(dāng)或者擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成房屋質(zhì)量缺陷或者安全隱患的，由責(zé)任人承擔(dān)維修責(zé)任和相關(guān)法律責(zé)任。
第八十六條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。
第八十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第八十八條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第八十九條專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
第九十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第九十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他維修企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全巡查巡檢制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)查處物業(yè)存在的安全隱患，并設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，告知相關(guān)責(zé)任人及時(shí)解決處理，或者依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)規(guī)定及時(shí)解決安全隱患問題。
物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)以及解決安全隱患時(shí)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合，因相關(guān)業(yè)主拒絕配合，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人物業(yè)損壞及其財(cái)產(chǎn)損失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七章社區(qū)物業(yè)管理和舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第九十二條街道辦事處、鎮(zhèn)政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
第九十三條房產(chǎn)管理、城管執(zhí)法、公安、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。
第九十四條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、房產(chǎn)管理等部門參加。
聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第九十五條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第九十六條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第九十七條區(qū)縣政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會公布。
舊住宅區(qū)的范圍，由區(qū)縣政府劃定。
舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由區(qū)縣政府承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出按市、區(qū)縣政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。市及區(qū)縣政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九十八條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。
第九十九條政府提倡舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。舊住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理優(yōu)先選擇由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理方式;條件不具備的，由街道辦事處、鎮(zhèn)政府組織成立物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施簡易物業(yè)管理。
舊住宅區(qū)物業(yè)管理堅(jiān)持以人為本，堅(jiān)持“區(qū)縣政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)調(diào)、街道辦事處或鎮(zhèn)政府組織和社區(qū)居委會落實(shí)”的原則，實(shí)行“條塊結(jié)合，以塊為主，統(tǒng)一管理”的管理體制。
第一百條未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省市有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
第八章法律責(zé)任
第一百零一條違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)、規(guī)章有明確處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第一百零二條街道辦事處、鎮(zhèn)政府和規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房產(chǎn)管理以及其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收、交接進(jìn)行監(jiān)管的;
(三)未按照辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的;
(五)未按照辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;
(七)其他濫權(quán)利權(quán)、玩忽職守、徇私及舞弊的行為。
第一百零三條本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第九章附則
第一百零四條本辦法自2014年2月1日起施行，有效期至2018年12月31日。
物業(yè)管理?xiàng)l例范文
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合部門機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。
物業(yè)管理專業(yè)介紹
物業(yè)管理(property management)是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)設(shè)備設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
課程說明
二、 主干學(xué)科
管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社區(qū)服務(wù)與管理、房屋維修與養(yǎng)護(hù)技術(shù)、物業(yè)管理基本政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)環(huán)境規(guī)劃管理、公共關(guān)系學(xué)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理、樓宇智能化、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、工程維修等。
三、 主要課程簡介
1. 課程名稱：管理學(xué)原理
課程簡介：本課程介紹管理學(xué)的基本原理和方法，并詳細(xì)闡述決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制、創(chuàng)新等基本的管理職能，介紹當(dāng)今世界管理學(xué)前沿的最新成果，分析工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代成熟的企業(yè)管理理論，探討知識經(jīng)濟(jì)條件下組織創(chuàng)新思想。通過課程學(xué)習(xí)，幫助學(xué)生樹立正確的管理觀念，掌握基本的管理技術(shù)和方法，并能分析解決基本的管理問題。
課程主要內(nèi)容包括：管理學(xué)概論、組織文化與組織環(huán)境、管理理論的形成與發(fā)展、計(jì)劃、組織、決策、激勵、領(lǐng)導(dǎo)、控制、創(chuàng)新等。
2. 課程名稱：經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)
課程簡介：本課程以微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)為主，介紹微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念、基本原理、研究方法以及政策主張。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)部分研究對象主要是一國或一個地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)，運(yùn)用總量分析方法研究總產(chǎn)出、就業(yè)、價(jià)格水平和國際收支等經(jīng)濟(jì)變量如何被確定，以及他們之間如何相互影響。教學(xué)目的是使學(xué)生通過學(xué)習(xí)了解宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，理解政府的方針政策，具有初步分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象、經(jīng)濟(jì)活動的能力，并為學(xué)好其他專業(yè)課或進(jìn)一步深造打好基礎(chǔ)。
課程主要內(nèi)容：導(dǎo)言、上編、下編三個部分。導(dǎo)言，介紹西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象和研究方法。上編為微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，主要介紹價(jià)格理論、彈性理論、消費(fèi)者行為理論、生產(chǎn)理論、廠商均衡理論、分配理論、市場失靈與政府干預(yù)等。下編為宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，主要介紹宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、長期宏觀經(jīng)濟(jì)分析、短期宏觀經(jīng)濟(jì)分析、宏觀經(jīng)濟(jì)政策及開放經(jīng)濟(jì)中的宏觀經(jīng)濟(jì)等問題。
3. 課程名稱：經(jīng)濟(jì)法
課程簡介：本課程利用經(jīng)濟(jì)法學(xué)的基本原理和方法研究我國在經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展過程中所發(fā)生的法律關(guān)系。課程注重與實(shí)踐的結(jié)合，目的在于實(shí)際工作中的運(yùn)用。
課程主要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)理論、企業(yè)法、合同法、工業(yè)產(chǎn)權(quán)法、證券法、競爭法、產(chǎn)品責(zé)任與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。
4. 課程名稱：物業(yè)財(cái)務(wù)管理
課程簡介：本課程以管理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)原理為理論基礎(chǔ)，系統(tǒng)研究現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和方法體系。旨在讓學(xué)生在掌握公司財(cái)務(wù)活動的一般規(guī)律及其管理系統(tǒng)基礎(chǔ)上，了解理財(cái)新理念、新知識，掌握先進(jìn)、科學(xué)的管理手段，從而提高理財(cái)素養(yǎng)及其技能，為企業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐及經(jīng)濟(jì)活動分析研究打下基礎(chǔ)。
課程主要內(nèi)容：企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能、公司財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目投資評價(jià)與選擇、公司資金籌集、資產(chǎn)運(yùn)營與控制、利潤分配與財(cái)務(wù)預(yù)算、企業(yè)納稅管理。
5. 課程名稱：房屋建筑構(gòu)造
課程簡介：通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握房屋構(gòu)造的原理，能根據(jù)具體情況選擇合理的構(gòu)造方案進(jìn)行構(gòu)造設(shè)計(jì)，能進(jìn)行小型民用建筑的建筑設(shè)計(jì)，能繪制施工圖和熟練地識讀施工圖。
課程主要內(nèi)容：建筑學(xué)基本構(gòu)成要素、民用建筑設(shè)計(jì)與構(gòu)造、建筑平面設(shè)計(jì)、建筑剖面設(shè)計(jì)、 建筑體型與立面設(shè)計(jì)等。
6. 課程名稱：物業(yè)管理政策與法規(guī)
課程簡介：本課程主要從理論和實(shí)踐兩方面剖析物業(yè)管理這一新興行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)業(yè)的特性。培養(yǎng)學(xué)習(xí)者在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的框架下，從理論的高度認(rèn)識物業(yè)管理中的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及實(shí)施物業(yè)管理過程的各種關(guān)系，并指導(dǎo)到物業(yè)管理的實(shí)踐過程中。
課程的主要內(nèi)容：業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理、房屋修繕管理、物業(yè)設(shè)備管理、物業(yè)綜合管理、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理、物業(yè)信息管理、居住物業(yè)與非居住物業(yè)的管理等。
7. 課程名稱：房地產(chǎn)估價(jià)
課程簡介：通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生透徹掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和主要方法，并具備一定的實(shí)際操作能力，能夠獨(dú)立從事住宅評估業(yè)務(wù)，掌握商業(yè)、辦公、賓館、廠房及其它特殊房地產(chǎn)評估的一般知識，引導(dǎo)并培養(yǎng)學(xué)生初步形成對房地產(chǎn)價(jià)格的判斷能力。
課程主要內(nèi)容：房地產(chǎn)估價(jià)原則、房地產(chǎn)估價(jià)程序、市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法、地價(jià)評估以及各類房地產(chǎn)估價(jià)案例等。
8. 課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)與營銷
課程簡介：本課程以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對象，以相關(guān)的政策法規(guī)為依據(jù)，系統(tǒng)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)全過程的有關(guān)知識和實(shí)務(wù)。通過課堂講授、研討和案例分析，讓學(xué)生系統(tǒng)學(xué)習(xí)和了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本政策、流程和相關(guān)工具，并能綜合運(yùn)用這些知識分析和解決房地產(chǎn)開發(fā)與管理中涉及的實(shí)際問題。
課程主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)概論、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境、房地產(chǎn)市場與預(yù)測、房地產(chǎn)開發(fā)融資與投資、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施與開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)營銷、、房地產(chǎn)物業(yè)管理等。
9. 物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)
課程簡介：本課程主要培養(yǎng)學(xué)生物業(yè)設(shè)備的基本工作原理和性能，使學(xué)生具備對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的基本技能和能力。
課程的主要內(nèi)容：分為上、下兩篇，上篇為物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)知識，包括給排水系統(tǒng)，供熱、供燃?xì)狻⑼L(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)等;下篇為物業(yè)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，包括給排水與燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)的維護(hù)與管理，供熱、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)與管理，建筑電氣系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)與管理，建筑消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理等。
10. 樓宇智能化原理與技術(shù)
課程簡介：本課程從智能建筑的基本原理出發(fā)，就智能建筑的基本理論及設(shè)備管理理論進(jìn)行分析研究，從“管理對象”和“管理者”兩個方面討論了智能建筑綜合管理的理論和方法。
課程主要內(nèi)容：智能建筑概述、智能建筑系統(tǒng)中檢測和執(zhí)行裝置、智能建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)防控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)和綜合布線系統(tǒng)、智能建筑設(shè)備管理的基礎(chǔ)管理、智能建筑設(shè)備在前期、正式運(yùn)行和后期三個階段管理等。
主要專業(yè)課程：物業(yè)管理概論、建筑概論、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、市場營銷學(xué)、管理學(xué)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)開發(fā)、物業(yè)管理社會學(xué)、物業(yè)環(huán)境管理、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理、樓宇智能化管理、物業(yè)質(zhì)量管理、物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)評估、廣告學(xué)、公共關(guān)系實(shí)務(wù)、服務(wù)營銷學(xué)、物業(yè)管理法規(guī)制度與政策等。
就業(yè)方向
1、就業(yè)方向
�、俑黝愇飿I(yè)的物業(yè)管理服務(wù);
②物業(yè)管理服務(wù)的咨詢服務(wù);
�、畚飿I(yè)的中價(jià)服務(wù);
�、芊康禺a(chǎn)行政管理服務(wù)
2、就業(yè)崗位：
�、傥飿I(yè)前臺客服;
②物業(yè)管理服務(wù)員;
�、畚飿I(yè)行政、人事、辦公等人員;
�、苄^(qū)管理處主任助理;
�、菸飿I(yè)管理服務(wù)的中價(jià)咨詢服務(wù)的相關(guān)崗位;
�、尬飿I(yè)管理服務(wù)行業(yè)協(xié)會相關(guān)崗位;
�、叻康禺a(chǎn)行政管理相關(guān)崗位;
3、職業(yè)崗位特點(diǎn)
1)要求具有處理公共關(guān)系事務(wù)的基本素質(zhì)。
2)要求具有熟悉并運(yùn)用有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)的能力
3)要求具備物業(yè)管理企業(yè)管理工作的能力。
4)要求具備房屋養(yǎng)護(hù)及物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修及管理的能力。
5)要求具備物業(yè)管理業(yè)務(wù)處理的能力。
6)要求具備物業(yè)策劃和銷售的能力。
物業(yè)管理職責(zé)
1、協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理工作，對所轄小區(qū)實(shí)施管理。
2、熟悉小區(qū)管理處的各項(xiàng)管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成、掌握業(yè)主、租戶的基本情況、車位等各項(xiàng)基本情況，掌握小區(qū)基本概況。
3、根據(jù)公司制定的保安、保潔、電梯服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況制定具體實(shí)施措施。
4、遇有緊急事故，如水浸、火警等事項(xiàng)，全權(quán)負(fù)責(zé)處理善后工作；（協(xié)助管理處經(jīng)理處理善后工作）。
5、負(fù)責(zé)向業(yè)主或用戶發(fā)各種費(fèi)用的繳費(fèi)通知單，協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作，并妥當(dāng)解釋用戶提出的相關(guān)問題。
6、協(xié)助財(cái)務(wù)做好定期向業(yè)主公布房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、業(yè)委會公益性收入情況。
7、每天巡查各服務(wù)崗位工作情況，發(fā)現(xiàn)不合格服務(wù)或不正常的情況及時(shí)處理并做好記錄，向物業(yè)管理處經(jīng)理匯報(bào)巡查結(jié)果。
8、熱情接待業(yè)主和來訪客人，及時(shí)處理業(yè)主的投訴。
9、制定和執(zhí)行管理處各部門之培訓(xùn)計(jì)劃。
10、安排定期的客戶走訪和半年度的意見征詢工作。
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