河北省物業(yè)管理條例
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第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，為居民創(chuàng)造安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，依照國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的房屋及其附屬的設施、設備和相關場地。本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主(業(yè)主委員會)委托，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，提供相關服務的活動。本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。本條例所稱使用人，是指非業(yè)主的使用人。本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理、服務的組織。
第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。新建住宅區(qū)和配套設施比較齊全的城市舊住宅區(qū)，鼓勵實行物業(yè)管理。配套設施不齊全的舊住宅區(qū)，由當?shù)卣M織整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。整治期間房產(chǎn)產(chǎn)權單位組織自治管理。
第四條物業(yè)管理可以實行物業(yè)公司管理和業(yè)主自營式管理等多種管理模式。鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展，提高物業(yè)管理水平。
第五條政府建設行政主管部門是全省物業(yè)管理的行政主管部門。設區(qū)市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理的主管部門由本級政府確定。各級政府的有關部門按照各自的職責，負責做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條業(yè)主的權利：
(一)參加業(yè)主大會，享有表決權;
(二)享有業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)管理企業(yè)的服務活動，對服務活動有評議權;
(四)依據(jù)合同約定要求相應的服務及其他權利;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。
第七條業(yè)主的義務：
(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;
(二)執(zhí)行業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關決議、決定。
(三)按照物業(yè)管理合同按時繳納物業(yè)管理服務費;
(四)正確處理供水、排水、通行、通訊、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生等方面的相鄰關系;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。
第八條業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主人數(shù)較多的可以按照比例推選業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會(業(yè)主大會和業(yè)主代表大會以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。每個住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的范圍由設區(qū)市或縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門根據(jù)省物業(yè)管理主管部門的有關規(guī)定劃定。
第九條業(yè)主大會履行下列職責：
(一)選舉或撤換業(yè)主委員會成員;
(二)審議通過或者修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報告和經(jīng)費預算執(zhí)行情況的報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(四)討論確定物業(yè)管理合同;
(五)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)以及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其它重大事項;
(六)討論決定業(yè)主委員會專職、兼職人員的職數(shù)及報酬。
第十條住宅區(qū)實行物業(yè)管理的，應當成立業(yè)主委員會。設區(qū)市或者縣(市、區(qū))物業(yè)管理主管部門應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
第十一條業(yè)主大會每年至少召開一次。召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上的業(yè)主出席。業(yè)主的投票權數(shù)按一戶一票權數(shù)計算;法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。業(yè)主大會的決定，應當經(jīng)出席會議的三分之二以上的業(yè)主表決通過。
第十二條業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。首次以后的業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十以上業(yè)主提議，應當召開業(yè)主大會，討論業(yè)主大會職權范圍內(nèi)的事項。
第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會產(chǎn)生的業(yè)主自治組織，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權范圍內(nèi)的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十四條業(yè)主委員會應當維護業(yè)主的權益，履行下列職責：
(一)召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理實施情況;
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理合同并報業(yè)主大會審查通過;
(三)提出選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)方案;
(四)依照國家和本省有關規(guī)定，提出住宅共用部位、共用設施設備維修基金的續(xù)籌方案，對物業(yè)管理企業(yè)使用維修基金的情況進行監(jiān)督;
(五)審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務的重大措施;
(六)收集和反映業(yè)主、使用人對物業(yè)管理工作提出的意見和建議，監(jiān)督、支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關決議、決定;
(八)對業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十五條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員一般應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員的數(shù)量根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，一般由五人以上的奇數(shù)業(yè)主組成。業(yè)主委員會的主任和副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的任期為兩年，可以連選連任。
第十六條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定和章程規(guī)定召開會議。會議必須由過半數(shù)成員出席，所做決定必須經(jīng)全體成員三分之二通過。
第十七條業(yè)主委員會開展活動所需的費用，經(jīng)業(yè)主大會審核通過后，由全體業(yè)主分擔。
第十八條業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定應當及時公布，并對全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為轉讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。新業(yè)主須在辦理轉讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第三章物業(yè)管理企業(yè)與服務
第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權利：
(一)依照物業(yè)管理合同和國家及本省的有關規(guī)定制定物業(yè)管理制度;
(二)根據(jù)物業(yè)管理合同和本省有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費用;
(三)勸阻、制止違反物業(yè)管理制度的行為，并對妨礙正常的物業(yè)管理行為造成的損失要求賠償;
(四)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理;
(五)根據(jù)業(yè)主和使用人的需求依法開展多種經(jīng)營和專項服務。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)的義務：
(一)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務;
(二)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和使用人的意見，改進和完善管理服務工作;
(三)定期公布物業(yè)管理服務費用和代管的住宅共用部位、共用設施設備維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;
(四)接受物業(yè)管理主管部門的指導和監(jiān)督;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其它義務。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)超越合同約定范圍對業(yè)主有償服務的，應當征得服務對象的同意。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施。
第二十二條物業(yè)管理服務分為基本服務和特約服務，實行物業(yè)管理的住宅區(qū)都必須保證基本服務。特約服務由業(yè)主或者業(yè)主大會決定。基本服務是指本條例第二十六條規(guī)定的事項，其標準由市或縣政府制定。特約服務的內(nèi)容和標準由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方約定。
第二十三條新建住宅區(qū)在業(yè)主大會成立前，建設單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理。新建住宅出售時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)應當簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定或者授權及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同對全體業(yè)主具有約束力。
第二十四條業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采用招標的方式。
第二十五條物業(yè)管理合同一般包括下列主要內(nèi)容：
(一)當事人和物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)管理服務事項和服務質量要求;
(三)物業(yè)管理服務費用的標準和收取辦法;
(四)維修資金的管理和使用要求;
(五)合同的期限、合同終止和解除的約定;
(六)違約責任和爭議的解決辦法;
(七)當事人約定的其他事項。
第二十六條物業(yè)管理合同中應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：
(一)住宅自用部位和自用設備的日常維護;
(二)住宅共用部位的日常維護和管理;
(三)住宅共用設施設備及其運行、使用的日常維護和管理;
(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項;
(六)車輛停放及場地管理;
(七)業(yè)主和使用人委托的其他管理服務事項。
第四章物業(yè)的使用與維護
第二十七條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理配套設施。新建住宅小區(qū)在綜合驗收時，應有房地產(chǎn)管理部門參加。
第二十八條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)管理項目時，開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料：
(一)工程規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(二)單體建筑、結構和設備竣工圖;
(三)附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(四)單項工程竣工驗收證明材料;
(五)物業(yè)管理所需的其他檔案資料;物業(yè)管理合同終止后，物業(yè)管理企業(yè)應當將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會指定的其他物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構或者改變房屋外貌，擅自改變住房用途;
(二)占用、損壞或者擅自移動房屋共用部位、共用設施設備;
(三)未經(jīng)有關部門批準搭建建筑物、構筑物和其他設施;
(四)攀折花木，損壞園林藝術雕塑或者其他綠化美化設施;
(五)隨意堆放、傾倒垃圾、排放污水和其他廢棄物;
(六)產(chǎn)生噪聲的活動;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;
(八)違反國家和本省有關規(guī)定及業(yè)主公約在建筑物、構筑物上開設門窗或者張貼、涂寫、刻畫;
(九)違反物業(yè)管理制度擺設攤點，停放機動車輛;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質。確需改變的，應當報城市規(guī)劃等有關部門批準。
第三十一條任何單位和個人不得擅自占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因進行住宅維修等特殊情況確需占用或者挖掘的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的時間內(nèi)恢復原狀。
第三十二條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅設置戶外廣告等經(jīng)營性設施，應當征得有關業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并向業(yè)主委員會繳納相關費用，用于住宅共用部位、共用設施設備維修。
第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設施和相關設備設施，按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。
第三十四條物業(yè)管理企業(yè)對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，有關業(yè)主和使用人應予以配合。業(yè)主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能。
第三十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章有關規(guī)定，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人，并對其裝飾裝修活動進行監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)違反本條例行為的，應當及時勸阻，對不聽勸告的應書面報告有關部門。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當從收取的物業(yè)管理服務費中安排一定比例的費用作為住宅共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于住宅的共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新、改造;動用維修基金需經(jīng)業(yè)主大會決定。修基金的籌集、使用和管理的具體辦法，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。
第五章物業(yè)管理費用及專用房屋
第三十七條物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開、公平以及與服務水平相適應的原則。物業(yè)管理基本服務費實行政府指導價，特約服務費由雙方約定。確定政府指導價，應當依法舉行價格聽證會，并予以公布。
第三十八條物業(yè)管理服務費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納費用的，從其約定，但業(yè)主負有最終繳納責任。開發(fā)建設單位未售出、租出的住宅，物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。
第三十九條在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用，由開發(fā)建設單位承擔。
第四十條實行物業(yè)管理的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位向業(yè)主和使用人收取費用，應當收費到每一住戶或者使用人。上述單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費用的，雙方應當簽訂有償服務合同。
第四十一條新建商品住宅出售單位應當按照國家和本省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔住宅的保修責任。發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務的，應當按約定支付保修費用。維修責任人未委托的應當采取必要措施保證保修義務的履行，在緊急情況下，使用人不能及時找到維修責任人的，可以約請物業(yè)管理企業(yè)維修，物業(yè)管理企業(yè)應當及時受理，維修費用由保修義務責任人承擔。
第四十二條開發(fā)建設單位在移交城市住宅區(qū)時，應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和商業(yè)用房，移交的比例由各設區(qū)市政府確定。移交的物業(yè)管理用房和商業(yè)用房按成本攤入商品房造價的，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主共有，物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房應當支付使用費。商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)營收入的共用設施設備和場地對外租賃，由業(yè)主大會決定，其經(jīng)營收入歸全體業(yè)主共有，用于補貼住宅區(qū)的物業(yè)管理服務費用。
第六章法律責任
第四十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例的規(guī)定或者損害公眾利益的，由縣級以上政府物業(yè)管理主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主業(yè)主委員會違反本條例的規(guī)定開展活動或者不能正常履行職責的，由縣級以上政府物業(yè)管理主管部門責令其停止活動，進行整改，由責任人承擔責任，直至宣布解散、重新選舉業(yè)主委員會。
第四十四條擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由縣級以上政府價格主管部門根據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同，業(yè)主委員會或業(yè)主可以依照合同的約定依法追究其民事責任。
第四十五條單位和個人擅自占用或者挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的，由縣級以上政府物業(yè)管理主管部門責令改正，造成損失的，應當承擔賠償責任。物業(yè)管理企業(yè)對住宅的共用部位、共用設施設備進行維修時，因相鄰業(yè)主、使用人阻礙維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當承擔修復或者賠償責任。
第四十六條業(yè)主、使用人對住宅的自用部位、自用設備進行維修時，影響住宅的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當承擔維修或者賠償責任。
第四十七條開發(fā)建設單位未依照本條例的規(guī)定向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，由縣級以上政府物業(yè)管理主管部門責令限期提供物業(yè)管理用房，或者繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購買物業(yè)管理用房的價款。情節(jié)嚴重的，可以吊銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質證書。
第四十八條違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償 損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定繳納物業(yè)管理服務費用的，由雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章附則
第五十條本條例中下列用語的含義：
(一)住宅的共用部位是指業(yè)主共用的住宅建筑承重結構部位(包括屋頂、樓板、梁、柱、內(nèi)外承重墻體、基礎)、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內(nèi)天井和設備層等;
(二)住宅的共用設施設備是指業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、鍋爐、加壓水泵、電梯、公用電視天線、供電線路、照明設施、鍋爐、暖氣管道、煤氣管道、消防設施，以及綠地、道路、信報箱、傳達室、公共廁所、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等;
(三)住宅的自用部位、自用設備是指住宅建筑分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等;獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構筑物和配套設備等。第五十一條未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)和集鎮(zhèn)、村莊住宅區(qū)的物業(yè)管理，以及非住宅物業(yè)的管理，可以參照本條例執(zhí)行。
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