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中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》講義：房地產(chǎn)投資項目風險分析
導語：在中級經(jīng)濟師的考試中，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風險分析的相關(guān)內(nèi)容你知道是什么嗎?他具有客觀性和不確定性。下面我們一起來看看相關(guān)的考試內(nèi)容吧。
(一)房地產(chǎn)投資項目風險分析概述
1.房地產(chǎn)投資風險的含義：從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
2.房地產(chǎn)投資風險的特征
(1)客觀性。房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。
(2)不確定性。風險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。雖然知道某種風險未來發(fā)生的概率，但未來什么時候發(fā)生，這種難以預測的特性造成了房地產(chǎn)風險的不確定性。
(3)潛在性。并非風險不可認識，人們可以根據(jù)以往資料進行統(tǒng)計分析做出判斷。
(4)損益雙重性。
(5)可測性。
(6)相關(guān)性。同一風險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結(jié)果。
3.房地產(chǎn)投資項目風險分析的含義和內(nèi)容
房地產(chǎn)投資項目風險分析：是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來建設(shè)和運營過程中潛在的主要風險因素，揭示風險來源，判別風險程度，提出規(guī)避風險的對策，降低風險損失。
房地產(chǎn)投資項目風險分析包括：風險識別、風險估計、風險評價和風險應(yīng)對四個環(huán)節(jié)。
(二)房地產(chǎn)投資風險識別
1.房地產(chǎn)投資風險識別的目的
為房地產(chǎn)投資風險估計和風險評價奠定基礎(chǔ);為選擇最佳的風險應(yīng)對方案提供依據(jù)。
2.房地產(chǎn)投資風險識別的特點:
系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。
3.房地產(chǎn)投資風險的類型：系統(tǒng)風險、非系統(tǒng)風險。
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險(對所有項目產(chǎn)生影響、無法避免或消除)：
(1)通貨膨脹風險：也稱為購買力風險。
(2)市場供求風險
(3)周期風險
(4)變現(xiàn)風險
(5)利率風險
(6)政策風險
(7)政治風險
(8)或然損失風險：如火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風險(對個別項目產(chǎn)生影響、可以避免或消除)：
(1)收益現(xiàn)金流風險：房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。
(2)資本價值風險。資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營成本水平。
(3)比較風險：也稱為機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)項目后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風險。
(4)時間風險：房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。
(5)持有期風險：與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。
4.房地產(chǎn)投資風險識別主要方法：問卷調(diào)查法、專家調(diào)查法和情景分析法。
(三)房地產(chǎn)投資風險估計及評價
1.房地產(chǎn)投資風險估計
房地產(chǎn)投資風險估計是在房地產(chǎn)投資風險識別的基礎(chǔ)上，通過定量分析的方法測度風險發(fā)生的可能性及其對項目的影響程度。
(1)房地產(chǎn)投資風險估計與概率
風險估計分為主觀概率估計和客觀概率估計。
在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價和可行性研究階段，風險估計是主觀概率估計。
通常采用主觀概率進行預測的方法有兩種：
�、佼旑A測對象僅有一個可能發(fā)生的事件時，直接進行主觀概率預測。
式中;P為某事件的主觀概率預測值;Pi為第i個預測人員對該事件的主觀概率預測值;n為參加預測的人數(shù);
【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的商品房住宅在未來年銷售量超過10萬平方米的可能性預測，共請了8位有經(jīng)驗的市場營銷人員參與預測，其主觀估計值分別為2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來年商品房住宅銷售量超過10萬平方米的主觀概率為：
P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。
�、诋旑A測對象有多個可能發(fā)生的事件時;常用概率密度函數(shù)和累計概率分布函數(shù)來描述主觀概率。
(2)房地產(chǎn)投資風險的測度
�、倨谕�。期望值是隨機變量可能值的加權(quán)平均數(shù)
�、跇藴什�
標準差大，意味著評價指標各可能取值偏離期望值的離散程度大，概率分布密度程度低，評價指標的不確定性程度大，項目的風險大;反之，標準差小，意味著項目的風險小。標準差的計算公式為：
【例】設(shè)有兩個投資方案，其年平均利潤可能值及其發(fā)生的概率見下表，試進行風險決策分析。
單位：萬元
| i | 市場需求 | 發(fā)生概率Pi | 年平均利潤Xi | |
| 方案I | 方案Ⅱ | |||
| 1 | 大 | 0．25 | 70 | 30 |
| 2 | 中 | 0．50 | 8 | 7 |
| 3 | 小 | 0．25 | -50 | -10 |
【解】 ①求出兩投資方案的利潤期望值
方案1利潤期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0萬元
方案2利潤期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5萬元
方案1利潤期望值大于方案2利潤期望值，似乎應(yīng)選方案1，但進一步計算標準差發(fā)現(xiàn)方案1并非上策。
套入公式計算，方案1利潤標準差=42.44萬元;方案2利潤標準差=14.22萬元。
顯然，標準差1比標準差2大得多，即方案I的風險比方案Ⅱ大得多，而兩個方案的利潤期望值又很接近，因此應(yīng)選擇方案Ⅱ。
需要特別注意的是：用標準差來測度和比較兩個以上投資方案的風險大小，要求這些方案的評價指標期望值相同或相近，當它們的評價指標期望值不相同也不相近時，則要用變異系數(shù)來測度和比較風險的大小。
�、圩儺愊禂�(shù)
變異系數(shù)也稱為投資風險度，等于標準差與期望值之比.變異系數(shù)的計算公式為：
V為變異系數(shù)。變異系數(shù)越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。
2.房地產(chǎn)投資風險評價
(1)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數(shù)越小，風險越小。
(2)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風險越小;標準差越小，風險越小;變異系數(shù)越小，風險越小。
(四)房地產(chǎn)投資風險應(yīng)對
房地產(chǎn)投資風險應(yīng)對的方法主要有：
(1)風險預防
主要措施：①防止風險因素的產(chǎn)生;②減少已存在的風險因素并對其進行監(jiān)控;③對風險因素進行時間和空間上的隔離;④加強投資方的保護能力;⑤風險預防的評價;⑥對下一步的預防目標進行審核和規(guī)劃。
(2)風險回避
風險回避是指房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)投資風險的識別和估計，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活
動可能帶來巨大的風險損失時，事先就避開風險源或改變投資方式，主動放棄或拒絕實施該項投資活動，以消除風險隱患。
(3)風險轉(zhuǎn)移
風險轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風險損失轉(zhuǎn)給他人承擔。如參加保險、租賃等。風險轉(zhuǎn)移的主要形式是通過契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目的。
�、倨跫s性轉(zhuǎn)移。
�、陧椖抠Y金證券化。
(4)風險組合。如分別投資住宅及寫字樓。
(5)風險自留：承擔風險和自保風險。區(qū)別在于自保風險需要建立一套正式的實施計劃和一筆特別的損失儲備或者基金;而承擔風險則無須建立這種計劃和基金，當損失發(fā)生時，直接將損失攤?cè)氤杀尽?/p>
(6)風險利用。促進投機風險向有利的方向發(fā)展。
【例題：2014年單選】下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是( )。
A. 收益現(xiàn)金流風險
B. 機會成本風險
C. 持有期風險
D. 政策風險
【答案】D
【解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險：(1)通貨膨脹風險、(2)市場供求風險、 (3)周期風險、(4)變現(xiàn)風險、(5)利率風險、(6)政策風險、(7)政治風險、(8)或然損失風險：是指如火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。
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