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房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》單選試題
1.第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)( )低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場(chǎng)出售過(guò)去的房地產(chǎn)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.投資價(jià)格
C.使用價(jià)格
D.交換價(jià)格
答案：A
解析：投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi);反之，說(shuō)明不值得投資購(gòu)買(mǎi)。
2.政府舉行土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓?zhuān)幸赓?gòu)買(mǎi)者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評(píng)估能夠承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，這也是一種( )。
A.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估
B.投資價(jià)值評(píng)估
C.原始價(jià)值評(píng)估
D.賬面價(jià)值評(píng)估
答案：B
解析：就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，評(píng)估投資價(jià)值或提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。
3.( )是隨著時(shí)間的推移而減少的。
A.原始價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.投資價(jià)值
答案：B
解析：原始價(jià)值是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。
4.( )是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
A.原始價(jià)格
B.理論價(jià)格
C.成交價(jià)格
D.市場(chǎng)價(jià)格
答案：D
解析：市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。
5.樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為( )。
A.樓面地價(jià);土地總價(jià)÷總建筑面積
B.樓面地價(jià)：土地總價(jià)x總建筑面積
C.樓面地價(jià)：土地總價(jià)+總建筑面積
D.樓面地價(jià)：總建筑面積÷土地總價(jià)
答案：A
6.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
答案：B
7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率
=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]×10000/(3000×10000)=11.08%。
8.某成片荒地面積為1平方公里，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是( )萬(wàn)元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案：C
解析：{30000+30000×[(1+7.2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477.87(萬(wàn)元/m2)。
9.某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/Km2。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為( )元/m2。
A.50.02
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：A
解析：土地取得費(fèi)用=36×10000÷666.67=540(元/m2)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用=150(元/m2)，該土地的投資利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02(元/m2)。
10.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( )。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
答案：B
解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，當(dāng)R≠0時(shí)，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。
11.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
12.中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是( )。
A.所有權(quán)價(jià)格
B.抵押權(quán)價(jià)格
C.地役權(quán)價(jià)格
D.使用權(quán)價(jià)格
13.估價(jià)資料保管期限從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，一般應(yīng)在( )年以上。
A.30
B.25
C.20
D.15
14.如果可比實(shí)例的交易時(shí)點(diǎn)與其估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
15.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
16.房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
17.某城市房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )元/m2。
A.2660
B.2427
C.2425
D.2294
18.估價(jià)目的是由委托人提出的，但在實(shí)際中委托人往往并不懂得要提出估價(jià)目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價(jià)目的，因此一般估價(jià)目的都是由估價(jià)人員自己來(lái)確定。( )
A.對(duì)
B.錯(cuò)
19.長(zhǎng)期趨勢(shì)法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為( )。
A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)明顯季節(jié)性波動(dòng)
C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對(duì)價(jià)格的影響
D.市場(chǎng)上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
20.甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價(jià)多。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣多
D.無(wú)法比較
答案:11.B 12.D 13.D 14.B 15.D 16.B 17.A 18.B 19.A 20.B
21.下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是( )。
A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目
C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
22.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是( )和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。
A.指數(shù)平滑分析
B.趨勢(shì)擬合分析
C.時(shí)間序列分析
D.相關(guān)分析
23.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的( )。
A.開(kāi)工日期
B.取得估價(jià)對(duì)象的日期
C.取得待開(kāi)發(fā)土地的日期
D.開(kāi)始出售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期
24.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為( )萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。
A.30
B.40
C.50
D.60
25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400
26.臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮�，這些修正實(shí)際上為( )。
A.交易情況修正
B.交易日期調(diào)整
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.區(qū)域因素調(diào)整
27.從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)( )。
A.估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對(duì)象
D.估價(jià)程序
28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33
29.資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指( )。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度
B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度
C.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來(lái)凈收益的速度
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度
30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)(土地單價(jià))為3000元/m2，后街路線價(jià)為2000元/m2。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為( )。
A.18%
B.20%
C.15%
D.25%
答案：21.C 22.C 23.B 24.C 25.C 26.C 27.A 28.B 29.B 30.A
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