2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》沖刺題及答案
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單項選擇題
1、競爭導(dǎo)向定價法不包括( )。
A.領(lǐng)導(dǎo)定價法
B.挑戰(zhàn)定價法
C.隨行就市定價法
D.價值定價法
標準答案：d
2、進度計劃管理通常采用橫道圖和( )。
A.資金流動計劃圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.直方圖
D.控制圖
標準答案：b
3、工程成本控制的主要對象是主要費用的( )。
A.變動費用
B.固定費用
C.材料費用
D.人工費用
標準答案：a
4、制定進度計劃時，( )法從圖中看&考試大&不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。
A.橫道圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.進行圖
D.工序圖
標準答案：a
5、( )負責(zé)組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。
A.承包商
B.開發(fā)商
C.監(jiān)理機構(gòu)
D.建設(shè)主管部門
標準答案：b
1、建設(shè)工程進度控制工作的主要內(nèi)容包括( )。
A.施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析
B.編制項目建設(shè)工程進度計劃
C.監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行
D.編制與質(zhì)量控制等相關(guān)的配套進度計劃
E.對項目建設(shè)總周期目標的論證與分析
標準答案：a，b，c，
2、技術(shù)資料的內(nèi)容包括( )。
A.前期工作資料
B.土建資料
C.安裝方面的資料
D.設(shè)計文件及變更資料
E.招標方面的資料
標準答案：a，b，c
3、成本計劃可分解為( )方面。
A.材料設(shè)備成本計劃
B.管理費成本計劃
C.人工費成本計劃
D.不可預(yù)見成本計劃
E.施工機械費用計劃
標準答案：a，b，c，
4、建設(shè)階段的項目管理，包括( )的管理。
A.質(zhì)量
B.進度
C.成本
D.合同
E.工程
標準答案：a，b，c，d
5、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系有( )。
A.開發(fā)商的主要合同關(guān)系
B.承包商的主要合同關(guān)系
C.建筑商的主要合同關(guān)系
D.監(jiān)理機構(gòu)的主要合同關(guān)系
E.供應(yīng)商的主要合同關(guān)系
標準答案：a，b
案例分析一
1、某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;
�、诋�?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
2、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負擔(dān)的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。
解法二：
1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價。
2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。
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