2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬試題
1、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為450 m2，評(píng)估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是( )萬m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
2、在資金等效值計(jì)算的過程中，資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為( )。
A、未來值
B、終值
C、時(shí)值
D、現(xiàn)實(shí)值
3、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。
A、半個(gè)月
B、一個(gè)月
C、一個(gè)半月
D、兩個(gè)月
4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場分析最終要落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
5、對(duì)于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價(jià)格上漲，替代品的需求就會(huì)降低。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
6、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。
A、風(fēng)險(xiǎn)因素
B、資本化率
C、通貨膨脹率
D、投資利潤率
7、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
8、下列有關(guān)利潤的含義說法不正確的一項(xiàng)為( )。
A、利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤
B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營利潤或稱盈利
C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時(shí)不再向下分配
D、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤)、經(jīng)營利潤、稅后利潤和分配利潤四個(gè)層次
9、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)( )房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。
A、提高
B、降低
C、無影響
D、以上答案均不準(zhǔn)確
10、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括( )等。
A、人員工資
B、辦公費(fèi)用
C、抵押貸款還本付息
D、保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅
11、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000 萬元，2004年末價(jià)值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險(xiǎn)更大。
A、物業(yè)甲
B、物業(yè)乙
C、一樣大
D、無法判斷
12、市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。
A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收
B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤
C、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營帶來的巨大財(cái)富
D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入
14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是( )。
A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低
B、使收益率最高
C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化
D、減少投資
15、( )是指當(dāng)房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
A、房地產(chǎn)泡沫
B、房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營
D、房地產(chǎn)過剩
16、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。
A、前期工作
B、初期工作
C、前提工作
D、項(xiàng)目可行性研究
17、( )，又稱目標(biāo)市場，是公司決定追求的那部分合格的有效市場。
A、商品市場
B、生產(chǎn)要素市場
C、服務(wù)市場
D、潛在市場
18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成，投資可以分為( )。
A、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購置和其他費(fèi)用
B、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資
C、土地投資和房屋投資
D、國內(nèi)投資和外商投資
19、屬于利息的計(jì)算方式有( )。
A、單利計(jì)息
B、連續(xù)復(fù)利
C、間斷復(fù)利
D、復(fù)利計(jì)息
20、在房地產(chǎn)市場中，除價(jià)格外，對(duì)市場的供求都產(chǎn)生影響因素包括( )。
A、收入的變化
B、對(duì)未來的預(yù)期
C、政策變化
D、可替代商品價(jià)格
21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
22、房地產(chǎn)市場上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
23、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中，( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。
A、座談
B、問卷
C、觀察
D、實(shí)驗(yàn)
24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是( )。
A、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期
B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的
C、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量
D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生
25、產(chǎn)品在被購買之后，就進(jìn)入買后階段。購買者對(duì)購買活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(E P)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是( )。
A、若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意
B、若E>P 時(shí)，消費(fèi)者不滿意
C、若ED、E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)
26、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用( )。
A、單元估算法
B、單位指標(biāo)估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指標(biāo)法
27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面積之比。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的降低。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
29、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。
A、寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理
B、承租人管理、租賃市場管理
C、工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理
D、商場物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理
30、人們?cè)谫徺I決策過程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意購買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。
A、發(fā)起者
B、影響者
C、決策者
D、購買者
31、對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
32、服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
33、長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求( )。
A、上升
B、下降
C、不變
D、不確定
34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息，則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬元。
A、755.54
B、772.84
C、1400.88
D、1433.90
35、工程成本控制的主要對(duì)象是( )。
A、主要費(fèi)用中的固定費(fèi)用
B、主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用
C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用
D、次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用
36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款償還的可能性，通常會(huì)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括( )。
A、保證
B、抵押
C、質(zhì)押
D、名譽(yù)
37、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了( )。
A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率
B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率
C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率
D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比
38、由于我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，除劃撥國有土地使用權(quán)外，國家依法實(shí)行國有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場的參與者，而土地所有者則不是。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎(chǔ)計(jì)算的。
A、每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面積
D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額
40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是( )。
A、寫字樓在國內(nèi)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)
B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)
C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美
D、丙級(jí)寫字樓相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，租金水平和出租率都偏低
41、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括( )。
①自然環(huán)境和人文環(huán)境的變化;②金融業(yè)的發(fā)展;③信息、通訊技術(shù)水平的提高;④生產(chǎn)方式和工作方式;⑤政治制度的變遷
A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③
42、可行性研究可以分為五個(gè)步驟，以下排序正確的是( )。
�、僬{(diào)查研究;②接受委托;③編制可行性研究報(bào)告;④方案的選擇和優(yōu)化;⑤財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)
A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③
43、土地儲(chǔ)備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款。它的主要還款來源是( )。
A、政府的財(cái)政收入
B、土地出讓收入
C、土地儲(chǔ)備所獲得的利潤
D、土地受讓方的投資
44、要想了解市場是如何有效地通過改變價(jià)格來調(diào)整房地產(chǎn)的供需變化，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場的特性進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場的特性主要表現(xiàn)方面不包括( )。
A、固定的投資市場
B、房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場
C、要求高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)
D、易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷
45、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為4000元/m2。該家庭首付了房價(jià)總額的30%，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?
46、屬于利息的計(jì)算方式有( )。
A、單利計(jì)息
B、連續(xù)復(fù)利
C、間斷復(fù)利
D、復(fù)利計(jì)息
47、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。
A、中介費(fèi)
B、承諾費(fèi)
C、利息
D、評(píng)估費(fèi)
48、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循( )的原則。
A、政策性
B、流動(dòng)性
C、安全性
D、盈利性
49、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。
A、-41.8
B、200
C、-166.1
D、-200
50、在房地產(chǎn)市場中，消費(fèi)者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”， 用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。( )
A、對(duì)
B、錯(cuò)
參考答案
1、C2、C3、A4、B5、B 6、A C D7、B8、C9、B10、A B D
11、B12、A13、D14、A C15、B 16、D17、C18、A19、A D20、B C
21、A22、B23、B24、A C25、A B C 26、A B C D27、B28、B29、A30、A
31、B32、A33、A34、D35、B 36、A B C37、A38、B39、A40、A C
41、A B D42、D43、B44、A
45、提示：此題為2005年試題
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2萬元
P1=10萬元;P2=(25.2-10)=15.2萬元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375% i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]
=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)
=2114.61元(按照0.567%)
=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內(nèi)的月還款額為：
P1=5萬元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)與解法一相同
(4)還款3年后，尚未償還商業(yè)貸款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初還款5萬元后，商業(yè)貸款月還款額A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)該家庭第4年初的月還款額為：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主觀題答案僅供參考
46、A D47、C48、B C D49、A50、B
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