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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：常見錯(cuò)誤2
市場(chǎng)比較法
(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由
(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上(含三個(gè))的可比實(shí)例。
(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.
(5)比較修正的方向錯(cuò)誤。
(6)可比實(shí)例不符合條件。
(7)區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。
(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。
(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來。
(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)(共7項(xiàng)內(nèi)容)
一)個(gè)別因素分析
二)區(qū)域因素分析
三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來)
四)最高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用)
五)估價(jià)方法選用(詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)
六)估價(jià)測(cè)算過程(詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等)
七)估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)
案例分析中常見錯(cuò)誤
一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的
1)土地使用權(quán)人交代不清
2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)
4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代
5)是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代
6)房屋用途交代不清考試用書
7)建筑物結(jié)構(gòu)交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的權(quán)屬交代不清(特別是抵押的情況)
10)房屋的狀態(tài)交代不清楚(如在建工程的投入數(shù)量)
二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。
應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯(cuò)誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。
(3)對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。
(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤
A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。
第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。
第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。
第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。
B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。
C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。
D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。
E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。
F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯(cuò)誤
A、資本化率選定錯(cuò)誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯(cuò)誤
D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。
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