2017房地產(chǎn)估價師成本法復習資料
成本法是房地產(chǎn)估價師考試中的核心知識點，也是考試中的高頻考點。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師成本法復習資料，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師成本法復習資料
1.成本法適用的估價對象：
①新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價;
�、谟捎诤苌侔l(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或者沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;
�、墼诜康禺a(chǎn)保險及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;
④成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價值。
2. 成本法的注意事項：
(1)采用客觀成本而不是實際成本。
(2)在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調(diào)整。
(3)在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調(diào)整。
房地產(chǎn)估價師稅收復習講義
稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權力，按照法律規(guī)定程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。稅收的本質(zhì)決定了它具有強制性、無償性和固定性的特征。
(1)強制性。根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。
(2)無償性。國家取得稅收，對具體納稅人既不需要直接償還，也不支付任何形式的直接報酬。所謂稅收，就是向居民無償索取。無償性是稅收的.關鍵特征。
(3)固定性，也稱確定性。國家征稅必須通過法律形式，事先規(guī)定納稅人、課稅對象和課稅額度。這是稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特征。
稅收制度及構成要素：針對本知識點提問?稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關系的總規(guī)范。稅收法律、法規(guī)及規(guī)章是稅收制度的主體。稅收制度由納稅義務人(以下簡稱納稅人)、課稅對象、計稅依據(jù)、稅率或稅額標準、附加、加成和減免、違章處理等要素構成。
稅收的征管：針對本知識點提問?為了加強稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護納稅人的合法權益，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展，國家制定了稅收征管法。主要規(guī)定有：
(1)稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。
(2)法律、行政法規(guī)規(guī)定的納稅人和扣繳義務人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。
(3)稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅知識，無償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務。納稅人、扣繳義務人有權向稅務機關了解國家稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定以及與納稅程序有關的情況。
(4)納稅人、扣繳義務人有權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密。稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密。
(5)納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權利。納稅人、扣繳義務人對稅務機關所作出的決定，享有陳述權、申辯權;依法享有申請行政復議、提起行政訴訟、請求國家賠償?shù)葯嗬瑫r還依法享有控告和檢舉稅務機關、稅務人員的違法違紀行為的權利。
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收：針對本知識點提問?我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。
房地產(chǎn)估價師考試復習試題
1、三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構可以從事除( )司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。
A.公司上市、企業(yè)清算
B.公司上市
C.城鎮(zhèn)房屋拆遷、企業(yè)清算
D.城鎮(zhèn)房屋拆遷
【正確答案】：A
【答案解析】：三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。參見教材P396。
2、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格的變化的總趨勢來講，是( )上升的。
A.間斷
B.波浪
C.連續(xù)
D.螺旋
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講的。現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格是波浪式上升的。參見教材P66。
3、建筑物的年齡有實際經(jīng)過年齡和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關系為( )。
A.有效經(jīng)過年齡等于實際經(jīng)過年齡
B.有效經(jīng)過年齡短于實際經(jīng)過年齡
C.有效經(jīng)過年齡長于實際經(jīng)過年齡
D.有效經(jīng)過年齡可能短于或長于實際經(jīng)過年齡
【正確答案】：D
【答案解析】：建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。參見教材P297。
4、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是( )年。
A.37
B.40
C.60
D.63
【正確答案】：A
【答案解析】：對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。參見教材P310～312。
5、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為( )萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
【正確答案】：B
【答案解析】：2000-150-0.8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844.55(萬元)。參見教材P306～309。
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