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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策復(fù)習(xí)試題
制度與政策是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中重要科目，也是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中的高頻考點(diǎn)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策復(fù)習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策復(fù)習(xí)試題
1、 某房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)北京一處房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)格為300萬(wàn)元。按國(guó)家規(guī)定，該評(píng)估機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)最高為( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
標(biāo)準(zhǔn)答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬(wàn)元。
2、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司獨(dú)家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價(jià)格總額為20萬(wàn)元，按照最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取劉某房屋買賣代理費(fèi)最高為( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
標(biāo)準(zhǔn)答案： C
解 析：20萬(wàn)元×3%=0.6萬(wàn)元。
3、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
標(biāo)準(zhǔn)答案： B
解 析：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年。
4、 《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)人因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿( )年的，不予注冊(cè)。
A.3
B.4
C.5
D.6
標(biāo)準(zhǔn)答案： A
解 析：《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)人因房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請(qǐng)注冊(cè)之日止不滿3年的，不予注冊(cè)。
5、 目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)為( )名以上。
A.3
B.5
C.8
D.15
標(biāo)準(zhǔn)答案： D
6、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊(cè)有效期為( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
標(biāo)準(zhǔn)答案： C
解 析：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師延續(xù)注冊(cè)有效期為3年。
7、 王某通過(guò)A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可收取王某房屋租賃代理費(fèi)為( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
標(biāo)準(zhǔn)答案： D
解 析：房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。
8、 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)失效，不包括( )。
A.聘用單位破產(chǎn)的
B.聘用單位被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的
C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)的
D.年齡超過(guò)60周歲的
標(biāo)準(zhǔn)答案： D
解 析：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有下列情形之一的'，其注冊(cè)證書(shū)失效： (1)聘用單位破產(chǎn)的;(2)聘用單位被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)的;(4)已與聘用單位解除勞動(dòng)合同且未被其他房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聘用的;(5)注冊(cè)有效期滿且未延續(xù)注冊(cè)的;(6)年齡超過(guò)65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導(dǎo)致注冊(cè)失效的情形。
房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)評(píng)估復(fù)習(xí)資料
(一)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)之后，便可以確定擬采用的估價(jià)技術(shù)路線，初步選擇適用于估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)值所應(yīng)遵循的基本途徑，是指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。初步選擇估價(jià)方法的目的，是為了使后面的搜集估價(jià)所需資料和實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象等工作有的放矢，避免不必要的無(wú)效勞動(dòng)。因?yàn)椴煌?估價(jià)方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價(jià)方法所不需要的。在前面介紹各種估價(jià)方法中已介紹了它們適用的估價(jià)對(duì)象，在此反過(guò)來(lái)，哪種類型的房地產(chǎn)在理論上適用哪些估價(jià)方法估價(jià)也應(yīng)是清楚的。
在市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，只要是估價(jià)對(duì)象在理論上適用的，都應(yīng)當(dāng)初步入選，不得隨意取舍。例如，開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的在建工程，理論上應(yīng)當(dāng)采用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法或收益法估價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);現(xiàn)成的寫字樓、公寓，理論上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法、收益法、成本法估價(jià);現(xiàn)成的商場(chǎng)、商業(yè)門面，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、市場(chǎng)法估價(jià);現(xiàn)成的游樂(lè)場(chǎng)、影劇院，理論上應(yīng)當(dāng)采用收益法、成本法估價(jià)。
不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有以下3 種：一是可以同時(shí)使用，以相互驗(yàn)證，而不能相互替代。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)方法是從不同的角度來(lái)衡量房地產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，可以使估價(jià)結(jié)果更加客觀合理。二是可以相互補(bǔ)充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價(jià)而不適用市場(chǎng)法估價(jià)，如在建工程;有些房地產(chǎn)可能相反，適用市場(chǎng)法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開(kāi)發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場(chǎng)法中的土地使用期限調(diào)整可以采用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場(chǎng)法求取;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法求取。
因此，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)種估價(jià)方法及其綜合運(yùn)用，結(jié)合估價(jià)對(duì)象，正確運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。此外，有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法;收益性房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法;具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法;在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，其中的開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估，則此估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際上只采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法一種估價(jià)方法，而不是采用了市場(chǎng)法、收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法三種估價(jià)方法。
(二)擬搜集的估價(jià)所需資料及其來(lái)源渠道
針對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的以及擬采用的估價(jià)方法等，需要搜集哪些資料及其來(lái)源渠道，參見(jiàn)本章第五節(jié)“搜集估價(jià)所需資料”。
(三)預(yù)計(jì)需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)
任何一個(gè)項(xiàng)目都要?jiǎng)佑萌肆�、�?cái)力和物力。對(duì)于屬于專業(yè)服務(wù)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是動(dòng)用人力。根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告交付日期，便可知估價(jià)項(xiàng)目的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員以及何時(shí)需要等。由于某些房地來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)產(chǎn)估價(jià)師擅長(zhǎng)某種類型房地產(chǎn)的估價(jià)，或者擅長(zhǎng)某種估價(jià)目的的估價(jià)，或者擅長(zhǎng)運(yùn)用某種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)對(duì)象、估確。
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)講義
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性：
房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法，主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，它是從財(cái)務(wù)方面來(lái)探討項(xiàng)目投資的可行性，應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)。因此，采用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析，首先必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和推斷，否則，即使計(jì)算出了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)，也難以做出準(zhǔn)確決策。
運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性，即通過(guò)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流人可收回投資，或在市場(chǎng)出現(xiàn)不利狀況時(shí)可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響，即不考慮投資的時(shí)間價(jià)值，當(dāng)FNPV大于零時(shí)現(xiàn)在就投資，當(dāng)FNPV小于零時(shí)就拒絕投資。
在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的.低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值，它假設(shè)未來(lái)變化是按決策時(shí)的環(huán)境發(fā)生，事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，要求投資者根據(jù)市場(chǎng)條件變化，對(duì)項(xiàng)目投資決策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。二是忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇，只是對(duì)是否投資進(jìn)行決策，沒(méi)有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長(zhǎng)，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益率(最低可接受收益率)作為投資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。實(shí)際上，并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利，而且，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，其目的并不僅是為了獲得財(cái)務(wù)上的利益，有時(shí)更多的是從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)決策，使企業(yè)獲得未來(lái)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
因此，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學(xué)決策的需要。
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