農(nóng)村集體土地租賃合同糾紛案例

　　原告為農(nóng)村集體組織的村民，于2002年10月6日與被告簽訂《承包土地使用合同書》(下稱《合同書》，將承包的土地出租給被告，租期為20年，租金每年40,000元，于每年5月1日前交納。此后，雙方均依約履行，被告將土地用于存放大型機械。2006年原告不愿再將土地出租給被告，被告向原告交2006年度租金時，原告不再收取，并以被告欠付租金為由訴至法院要求解除合同，收回土地。我所代理被告應訴。

　　一、本案涉及的法律問題

　　1、《合同書》是否合法有效

　　《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外�！备鶕�(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設(shè)施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓�！�

　　根據(jù)法律的規(guī)定，如屬于農(nóng)村集體的土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，則《合同書》無效。本案中涉案土地用來存放吊車等大型施工機械，是否屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)還有待法院的認定。

　　2、《合同書》中約定了合同解除的條件，條件成就，合同是否當然解除

　　本案中，被告向原告交付租金，但原告不收，卻以被告欠付租金為由，依據(jù)《合同書》的約定行使解除權(quán)。

　　《合同法》第93條，規(guī)定了約定解除的情況。當事人可以依據(jù)約定解除合同。《合同法》第45條，“當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。”

　　本案中，在約定的解除條件成就前，被告去原告家送過錢，但原告拒收。原告拒收租金是不正當?shù)卮俪蓷l件成就，但是，這證明責任應當在被告，可被告又很難證明，這是本案的難點。

　　二、兩審經(jīng)過

　　一審開庭前，我們在與原告的代理律師閑聊時，原告代理人透露從未見過原告，我們抓住這點在開庭后向法庭提出原告的身份問題，及起訴狀上簽名是否真實的問題，同時提出被告交租金時原告避而不見故無法交付，并且當庭拿出租金表示愿意立即交付。一審判決駁回了原告的訴訟請求。原告不服，提出上訴。

　　一審判決后，被告按我們的安排，通過郵政匯款的方式將40000元租金寄至原告，但被原告退回。

　　二審開庭后，我們拿出匯款憑證及被退回的證據(jù)，進一步證明，并非被上訴人不交付租金而是上訴人故意不接受。在庭審中，我們著重強調(diào)的被上訴人僅遲交了四十多天的租金，而現(xiàn)在又愿意立即給付租金和相應利息，上訴人訂立合同的目的完全能夠達到的理由最終得到了二審法院的認可，并寫在判決書中。二審判決的結(jié)果是維持原判。

　　三、辦案思考

　　原告在兩審庭審過程中，均未提及合同效力問題，兩審法院對合同效力亦未作審查。在解除合同與繼續(xù)履行合同之間，法院審判的原則是盡量繼續(xù)履行合同，維護交易安全。

　　四、房屋租賃糾紛處理程序

　　1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當事人可以申請房屋管理機關(guān)進行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進行調(diào)處。

　　2、租賃當事人申請調(diào)解房屋租賃糾紛應以書面方式提出，申請時未提供書面申請的應及時補交。

　　3、區(qū)租賃局或租賃所受理當事人調(diào)解申請后，應在五個工作日內(nèi)確定調(diào)解會的時間和地點，并通知租賃雙方當事人。

　　4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應由租賃雙方當事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達不成一致的，則終止調(diào)解，當事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當事人不到場參加調(diào)解，應終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時間進行調(diào)解。

　　5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請房屋租賃管理機關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請應以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達證明材料。管理機關(guān)核實有關(guān)情況后，對符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應通過法律途徑解決糾紛。

　　6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點財物、收回房屋的，可以申請房屋租賃管理機關(guān)到場見證，該申請應以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達證明及告知對方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實有關(guān)情況后，房屋租賃管理機關(guān)可以到場見證。出租方在清點財物之后應制作財物清單，有出租方及到場有關(guān)單位簽章，對清點的財務租方應妥善保管。

【農(nóng)村集體土地租賃合同糾紛案例】相關(guān)文章：

集體土地租賃合同糾紛案例分析12-01

農(nóng)村集體土地租賃合同06-12

農(nóng)村集體土地租賃合同12-30

農(nóng)村集體土地租賃合同【熱】03-21

農(nóng)村集體土地租賃合同【薦】03-16

【推薦】農(nóng)村集體土地租賃合同03-16

農(nóng)村集體土地租賃合同【精】03-16

【熱】農(nóng)村集體土地租賃合同03-16

農(nóng)村集體土地租賃合同范本06-12

農(nóng)村集體土地租賃合同 9篇01-15