如何確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同效力
買賣合同的效力可以分為完全有效合同和部分有效合同,完全有效合同就是合同所有條款都具有法律效力,對(duì)雙方都具有約束力。部分有效合同則意味著該合同中部分條款是無效的,這種無效可能是因?yàn)槠墼p、顯失公平等原因引起的。還有一種可能是可撤銷的合同,就是合同在簽訂后,因?yàn)闈M足了一些法律條件,當(dāng)事人一方可以要求撤銷該合同。那么如何認(rèn)定一份房地產(chǎn)買賣合同的效力屬于哪一種呢?本文為您詳細(xì)解答。
對(duì)有權(quán)屬證書并辦理變更登記的買賣合同效力一般不存在爭(zhēng)議,主要爭(zhēng)議的問題在于沒有權(quán)屬證書和變更登記的私有房地產(chǎn)買賣合同。一種意見是完全無效的合同,另一種意見是保護(hù)善意的買賣合同,筆者同意第二種意見。
例如不久前發(fā)生的一起案件,被告方拆遷建房已經(jīng)政府批準(zhǔn),有關(guān)權(quán)屬證書由政府拆遷管理部門在拆遷改造全部結(jié)束后統(tǒng)一辦理,在建房期間,被告和原告簽定書面合同,將房屋賣給原告,房屋建成后交付,被告向原告出示了有關(guān)批準(zhǔn)建房的文件和票據(jù),原告支付了房款,但房屋建成后被告以房屋無權(quán)屬證書為由單方解除合同,引發(fā)訴訟,法院一、二審都確認(rèn)了雙方合同有效。在此案中,雙方當(dāng)事人包括法院內(nèi)部一些法官對(duì)合同效力問題持有不同意見正如前述兩種意見。筆者認(rèn)為對(duì)合同法律效力問題可以從以下幾個(gè)角度考慮:
1、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能
“按照我國(guó)法律的規(guī)定,我國(guó)對(duì)房屋等大宗財(cái)產(chǎn)的管理,是采用行政登記的手段”,即行政機(jī)關(guān)或其委托的機(jī)構(gòu)(如房產(chǎn)交易所)通過一定的.程序?qū)彶、登記,最后向房屋所有?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書,房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)通過這樣的權(quán)屬管理模式,較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題,最大限度地防范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。
具體來說,房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有五個(gè)方面的功能:
(1)公示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是公示的手段,是把房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向公眾公開以標(biāo)明房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的情況,其主要的功能在于保護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全,使連續(xù)發(fā)生的交易不因權(quán)利人主張權(quán)利而受到破壞。因?yàn)槿魏稳嗽O(shè)定或移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利,都會(huì)涉及第三人利益,因此房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立或移轉(zhuǎn)必須公開和透明,以利于保護(hù)第三人的利益,維護(hù)交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地產(chǎn)權(quán)屬的登記管理功能,是指房地產(chǎn)登記具有國(guó)家管理意圖的功能。
(4)警示功能。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的警示功能,是指對(duì)各種記載房地產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)均納入登記,將各種房地產(chǎn)物權(quán)的排他性效力通過房地產(chǎn)登記薄的記載予以明確宣示,以達(dá)到告戒相對(duì)人存在房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要特征。經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律確認(rèn),有國(guó)家強(qiáng)制力予以保護(hù),當(dāng)事人可以充分信賴登記的內(nèi)容,在交易之前不必要投入更多的精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解對(duì)方當(dāng)事人是否對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)享有權(quán)利或存在權(quán)利的負(fù)擔(dān)?梢怨(jié)省交易費(fèi)用,并能快捷的完成交易,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征。
從上述內(nèi)容我們可以看出,房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律功能主要還是促進(jìn)和保護(hù)房地產(chǎn)交易的一種手段,而不是前提條件。
2、確認(rèn)私有房地產(chǎn)買賣合同效力應(yīng)遵照《民法通則》和《合同法》所規(guī)定的公平原則,維護(hù)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定,保護(hù)善意一方.
我國(guó)對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取的是“現(xiàn)行法采意思主義與登記或交付的結(jié)合”,但在我國(guó)社會(huì)中,大量存在因種種原因而未辦理權(quán)屬證書的房地產(chǎn),其形成原因很多,主要是因?yàn)檎实脑、費(fèi)用負(fù)擔(dān)的原因等等。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第37條以及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定,未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不能買賣,,因此有很多人認(rèn)為“未領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的房屋無權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃”,本人認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)對(duì)法律理解有誤,不利于此類糾紛的正確、公平處理。對(duì)于無權(quán)屬證書房屋的買賣一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,既違反民法原理中的公平原則,也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定,不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益,而“善意取得制度在于追求交易安全和交易穩(wěn)定”。主要理由是:
第一,買賣雙方已對(duì)房地產(chǎn)的買賣產(chǎn)生了合意,合同生效后對(duì)當(dāng)事人均有約束力,違反合同的當(dāng)事人要承擔(dān)違約責(zé)任。
若因出賣方的原因未登記,出賣人反悔要求返還房屋,因未登記房地產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)的所有權(quán)仍屬出賣人,買受人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)返還。于此合同關(guān)系就會(huì)形同虛設(shè),對(duì)當(dāng)事人并無約束力,可以任意反悔,違約一方把自己的違約行為作為了撕毀合同的正當(dāng)理由,善意一方當(dāng)事人的利益就無法得到保障。
第二,不利于促進(jìn)誠信機(jī)制的建立。
我國(guó)法律規(guī)定房屋所有權(quán)變更登記可在三個(gè)月內(nèi)。
【如何確認(rèn)房地產(chǎn)買賣合同效力】相關(guān)文章:
買賣合同效力03-02
如何確認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系06-27
論房屋的買賣合同效力07-10
如何判斷租賃合同的效力07-05
商品房買賣合同效力03-22
如何分辨房屋租賃合同的效力06-30
房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何認(rèn)定05-05
農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析02-25