二次經(jīng)營會議紀(jì)要

2011年4月6日下午4︰00，保利地產(chǎn)在廣州保利國際廣場北塔18層會議室召開了2011年第二次經(jīng)營形勢分析會議。與會人員有董事長宋廣菊，總經(jīng)理朱銘新和公司經(jīng)營班子全體成員，各平臺公司主要負責(zé)人，專業(yè)公司主要負責(zé)人，以及本級職能部門相關(guān)人員。 會議首先由投資管理中心就當(dāng)前經(jīng)營形勢做專題報告。報告指出：

1、國內(nèi)通脹壓力和輸入性通脹壓力日益增加，未來一段時間企業(yè)的資金壓力還會加大，資金面還遠未到最困難的時候。但這也意味著在全行業(yè)資金緊張的時候，我們也會有一些機會。如剛剛獲取的合肥項目。

2、這一輪調(diào)控有效限制了購買力，保障性住房又將分走蛋糕，調(diào)控準(zhǔn)確到位，對抑制房價過快上漲起到了積極作用，一定會對市場有影響。但我們也要看到，各地政府的調(diào)控始終是有限度的，隨著房價上漲目

標(biāo)的出臺，市場對降價的預(yù)期有所改變，市場在消化政策后成交量會階段性的恢復(fù)，但總體仍不樂觀，全年仍可能會有所下降。3、行業(yè)競爭日益激烈。盡管一季度各級公司響應(yīng)股份公司號召全力搶市場，實現(xiàn)了業(yè)績同比大幅增長；但相對年度任務(wù)差距較大，相比競爭對手跑得還遠遠不夠快。保利地產(chǎn)將在較長一段時間內(nèi)面臨“自己與自己比有進步，與別人相比跑得并不快”的局面。對保利地產(chǎn)而言，只有持續(xù)創(chuàng)造條件搶市場、搶資金和搶資源，才能做到在兩極分化的競爭中不掉隊。

各職能部門主管副總對各自主管的工作提出下一步工作的指導(dǎo)意見后，宋董事長、朱總經(jīng)理分別做出工作指示。朱總指出二季度工作對全年經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵作用，要求各級公司抓住“項目進度”這一經(jīng)營主題，抓緊項目開發(fā)，以快速出貨為主，抓住一切機會確保上半年“時間過半、任務(wù)過半”，在項目拓展上要在保證自身資金平衡的同時注意不錯漏機會。

宋總充分肯定了公司一季度的成績，但也指出了公司市場地位下降的現(xiàn)實，要求各級公司站在地產(chǎn)集團的高度，增強緊迫感，加緊工作，保證公司市場地位不下降，上半年要力爭行業(yè)前三的市場地位，不能落后。宋總特別要求各級公司進一步認清形勢，抓住主要矛盾，積極開展各項工作。調(diào)控將由效果而論，無論如何調(diào)控保利地產(chǎn)都別無退路，各級公司要清醒認識到產(chǎn)品生產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)營工作的主要矛盾，一把手要親力親為，抓住主要矛盾，迅速推動項目開發(fā)進度，抓住二

季度的重要時機，確保全年任務(wù)的落實。對于資金問題，宋總要求各級公司高度重視并主動積極地去推動信貸融資，一把手和財務(wù)負責(zé)人務(wù)必充分重視，提前、主動、親自和銀行接觸，全力搶占稀缺的資金資源。

會議對以下幾項工作做出了重點要求：

一、搶抓資金，加強資金預(yù)算管理。各地區(qū)主動擴大資金來源，減少對股份公司資金的占用與依賴。要加強信貸融資：加強貸款審批的緊迫感，積極尋求多渠道放款，并在合理的成本范圍內(nèi)積極探討基金、信托等融資渠道；要狠抓房款回籠：根據(jù)銷售情況按月制定回籠計劃，對按揭“放款難”的問題要多想辦法、采取靈活措施應(yīng)對；要強化資金預(yù)算管理：按月滾動編制資金預(yù)算，加強監(jiān)控嚴防超預(yù)算現(xiàn)象的發(fā)生。

二、直面現(xiàn)實，振奮精神搶市場。各級公司一定要以快速出貨為目的，謹慎研究市場，合理定價，審慎確定銷售策略，保證銷售速度，并加快存貨處理。要保證新貨的供應(yīng)量，合理控制供應(yīng)節(jié)奏。要加快新項目進度以提高在售項目數(shù)量和覆蓋面，在售項目要結(jié)合實際情況保證連續(xù)供貨。公司四月份要實現(xiàn)70億元以上的銷售認購，各平臺公司任務(wù)見附件一。上半年各級公司要全力實現(xiàn)“時間過半，銷售簽約任務(wù)過半”的目標(biāo)。

三、密切關(guān)注土地市場，不錯漏機會。各級公司務(wù)必持續(xù)高度關(guān)注土地市場，在堅持“按現(xiàn)實房價測算，不打預(yù)期，不打財務(wù)赤字，

堅決杜絕高價競拍”原則的基礎(chǔ)上，靈活采取多種方式，積極參與土地出讓，保護市場、逢低吸納。具體思路上：即要關(guān)注住宅市場，還要關(guān)注綜合項目；即要關(guān)注規(guī)模大的項目，還要積極爭取短平快的小項目；既要關(guān)注一手市場，還要密切跟進二手市場。

四、深入合理調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)。一是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：要切實研究未開工項目產(chǎn)品定位的合理性，做到以剛性需求為主要滿足對象，做市場真正需要的主流產(chǎn)品；二是調(diào)整投資結(jié)構(gòu)：公司整體上將適度擴大市場穩(wěn)定、調(diào)整風(fēng)險較小、成長性好的地區(qū)的投資，各級公司則要以區(qū)位較好、產(chǎn)品類型更符合市場需求的項目為主，向“好賣”的項目和產(chǎn)品傾斜；三是調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)。在積極爭取資金的時候要注意與基準(zhǔn)利率掛鉤，對高成本的資金，貸款周期不宜過長，且應(yīng)確保提前還款條件，便于后續(xù)調(diào)整。

五、強化成本控制。各級公司要嚴格執(zhí)行成本管理制度相關(guān)要求，按時報送項目各階段目標(biāo)成本。所有2015年以來取得、未報送目標(biāo)成本的項目應(yīng)于4月20日前報送至股份公司。要抑制高端沖動，對項目成本的調(diào)整必須要進行嚴密的論證，一方面要仔細計算成本增加帶來的收益，另一方面要充分論證新的調(diào)整是否符合市場需求。要樹立過緊日子的觀念，嚴格執(zhí)行預(yù)算控制，節(jié)省管理成本。

六、加大已發(fā)生投資未落實項目的處理力度。各級公司要充分關(guān)注已發(fā)生投資項目的落實情況，充分調(diào)研、仔細盤查合同，制定落實計劃：已嚴重違約且基本確定無法落實或資金有風(fēng)險的項目，要迅速依照合同追溯前期投資，年內(nèi)務(wù)必回收資金或落實項目；仍在合同期

限內(nèi)推進的項目，要派專人持續(xù)跟進工作進度，尤其是涉及到拆遷等的復(fù)雜情況，必須要深入了解，做到心中有數(shù)。此外，沈陽閥門廠、北京政泉、湖南岳陽文廟和小股東等重要遺留問題務(wù)必在年內(nèi)解決。

附件一：形勢分析和下一步工作要求

主題詞：經(jīng)營形勢 會議紀(jì)要

（ 共印30）份 承辦人：沈永明 電話：89898850

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